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Área Bruta Locável (ABL): conheça para fazer bons investimentos em FIIs

Área Bruta Locável (ABL): conheça para fazer bons investimentos em FIIs

A sigla ABL se refere à Área Bruta Locável. Apesar de ser um conceito do setor imobiliário, também tem relação com os investimentos. Isso porque interfere na sua rentabilidade com os FIIs.

Basicamente, a ABL é uma das maneiras de mensurar a área de um empreendimento. No entanto, ela impacta os fundos de investimento imobiliários devido à alocação de capital em imóveis comerciais.

Por isso, todo investidor que aplica nessa modalidade deve conhecer esse termo. Entenda como ele funciona e de que forma interfere nos rendimentos.

Afinal, o que é ABL?

A Área Bruta Locável é o levantamento dos espaço disponíveis para aluguel em um imóvel comercial. Normalmente, a métrica é informada em metros quadrados.

No entanto, existem países que usam outra medida. Por exemplo, nos Estados Unidos e na Inglaterra, valem os pés quadrados (square feet).

A Área Bruta Locável (ABL) é uma medida comum no mercado imobiliário. No entanto, é preciso ter atenção.

Alguns projetos indicam o total passível de aluguel sem indicar o espaço considerado para a mensuração. Nesse caso, é impossível saber se o espaço seria de uso comum ou exclusivo dos inquilinos. Por isso, o dado de metragem pode ser subjetivo.

Como mensurar a Área Bruta Locável?

Diversos fatores devem ser considerados nesse cálculo. Além disso, existem diferentes formas de mensuração. Um dos motivos foi o problema citado anteriormente da subjetividade.

Veja quais sãos os tipos de cálculo da ABL.

Área construída

Aqui, considera-se o espaço efetivamente construído com marcenaria ou alvenaria. Portanto, o que se considera é a construção, não o terreno.

Área privativa

Usa como base o espaço de uso exclusivo do locatário. Por isso, o acesso é restrito aos inquilinos e pessoas autorizadas.

Esse método é o mais comum no mercado imobiliário brasileiro. É bastante usada para:

Jarro com notas de dólar e moedas ao lado com um imóvel com ABL atrás

BOMA

É o Building Owners and Managers Association. Esse tipo de cálculo foi criado por essa entidade americana. Ela representa administradores e proprietários de imoveis. Por isso, decidiu padronizar a mensuração dos espaços.

A fórmula considera a soma da área privativa com a divisão dos espaços comuns. Assim, chega-se ao espaço locável. Ainda existem exceções. Elas são:

  • fosso do elevador;
  • escadas;
  • áreas destinadas para serviços e equipamentos.

É importante mencionar que esse cálculo deixa a ABL maior. Portanto, torna-se um chamariz para atrair investidores.

Para os estrangeiros, já acostumados com a medida, é uma boa alternativa. Isso porque essa mensuração traz credibilidade. Afinal, a ABL inclui os espaços para uso de locatários e potenciais investidores.

Para que serve a ABL?

Além de saber o que é ABL, é preciso saber a importância do conceito. Em princípio, ele ajuda na leitura do mercado de locação comercial.

Porém, também sinaliza melhorias no mercado imobiliário. O setor funciona em ciclos. Por isso, a ampliação da ABL indica aceleração do desenvolvimento. Por sua vez, a redução mostra retração.

Além disso, existem outros benefícios. Por exemplo, o indicador traz noção do tamanho do imóvel, assim como dos desafios e oportunidades.

Assim, um imóvel com ABL alta e grande vacância indica dificuldades de locação. Por outro lado, se a Área Bruta Locável for pequena, a vacância for baixa e o preço de locação por metro quadrado for alta, o espaço é desejado no mercado.

Portanto, essa métrica é importante para os investidores determinarem a taxa de ocupação de um imóvel. Esse indicador considera o espaço já locado e a Área Bruta Locável.

Assim, quanto menor for o primeiro quando comparado ao segundo, menor é a ocupação. Por exemplo, a ABL é de 2.000 m². Se a área locada for de 1.000 m², ainda há 1.000 m² disponíveis.

Ao mesmo tempo, a taxa de ocupação é de 50%. A de vacância tem o mesmo percentual. Como isso interfere para o investidor?

Essa taxa permite saber se o investimento no imóvel é viável ou se é melhor procurar outros. Em relação aos fundos imobiliários, é preciso ver as taxas de vacância e ocupação. Assim, fica claro qual é o desempenho e a qualidade dos ativos.

Por todos esses motivos, é válido entender o conceito de ABL. Dessa forma, é possível escolher os fundos a investir com mais precisão.

Daí vem o impacto na rentabilidade. Apesar de não ser direta, a ABL demonstra se é uma boa opção fazer o investimento. A partir disso, seus ganhos podem aumentar.

Jacinto Neto
Jacinto Neto
Analista CNPI e sócio do Funds Explorer
Formado em administração pública pela FGV-SP, mestre em Finanças e Controladoria pela FIPECAFI, analista CNPI e sócio do Funds Explorer. Possui experiência maior que 5 anos, trabalhando com estratégia de investimentos, planejamento e modelagem financeira, além de análise de fundos de investimento imobiliário.

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