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Cap Rate: saiba sobre a taxa de rendimentos do mercado imobiliário

Cap Rate: saiba sobre a taxa de rendimentos do mercado imobiliário

O investimento em imóveis pode ser tão vantajoso quanto outras modalidades. Entretanto, para assegurar o retorno esperado, é preciso entender os mecanismos que garantem a rentabilidade no ramo do Real Estate, como o Cap Rate.

Dessa forma, no mercado imobiliário, o principal indicador da rentabilidade de um imóvel é o Cap Rate. Mas afinal, qual a importância dessa taxa e como ela é calculada? É o que você vai descobrir acompanhando este artigo até o final.

O que é Cap Rate?

Cap Rate é a principal métrica utilizada para verificar a rentabilidade de aluguéis no mercado imobiliário.

Seu cálculo é baseado na taxa de rendimentos que um imóvel gera por aluguéis em um ano, relativamente ao seu valor de mercado.

O termo significa “Capitalization Rate”, ou, simplesmente, taxa de capitalização.

Assim, para calcular o Cap Rate imobiliário, é utilizado o valor do aluguel anual de um imóvel, assim como o seu valor de mercado.

Como funciona o Cap Rate?

Antes de entender como realizar o cálculo, é importante entender, de fato, o funcionamento por trás da matemática contida no Cap Rate.

Veja, abaixo, fórmula do Cap Rate:

CR = aluguel anual / valor total do ativo

Tal cálculo tem, como finalidade, resultar em uma porcentagem — porcentagem esta que indica qual é o retorno que virá de tal transação.

Com isso, é possível entender melhor se um investimento é vantajoso ou não para um Fundo, tendo informações concretas e numéricas como base.

Vale lembrar que alguns pontos como o tipo do imóvel, o destino de uso do bem e até a inflação, por exemplo, podem influenciar o Cap Rate, além de alguns fatores de risco que citaremos mais adiante no artigo.

Como Calcular o Cap Rate?

Para ilustrar a aplicabilidade do indexador, analisaremos o seguinte exemplo:

Em um imóvel de R$ 300.000,00, cujo aluguel é de R$ 1.000,00 mensais, para calcular o Cap Rate, tem-se:

cap-rate

No caso ilustrado, o Cap Rate seria, portanto, de 4%.

Em termos de investimentos, o Cap Rate é literalmente o rendimento em aluguéis que um imóvel gera ao locador do mesmo

O índice é, então, transformado em taxa de porcentagem para se ter uma relação com o valor total investido para aquele retorno.

O Cap Rate imobiliário é, dessa maneira, um método eficaz para o proprietário de um imóvel identificar se está ou não fazendo um bom negócio. Isso porque o indexador indica diretamente o lucro auferido.

Em verdade, o Cap Rate é um cálculo fácil para se analisar a taxa de retorno padrão de um investimento em imóvel.

No entanto, não considera outros fatores que influenciam no rendimento real de um imóvel.

Para isso, é preciso incluir a inflação nesse cálculo. Ou seja, somar a inflação ao Cap Rate, para se verificar o valor real dos rendimentos.

Além disso, há tantos outros riscos que podem alterar o Cap Rate após a contratação, como a seguir descritos.

Fatores de Risco

São vários os fatores que podem influenciar na variação da taxa de capitalização de um imóvel.

A recente eclosão da pandemia do Coronavírus é um bom exemplo. Houve a flexibilização de aluguéis como solução viável para impedir o término de muitos contratos. Em termos de Cap Rate imobiliário, esse contexto significou uma queda abrupta.

É comum apontar o Cap Rate como principal indicador da taxa de rendimentos de imóveis. Assim, o investidor compara o indexador ao CDI ou Selic para entender se um investimento em imóveis seria mais vantajoso que investir em CDBs, por exemplo.

No entanto, o que ocorre é  que o investimento em imóveis, ainda que pressuponha uma renda constante, não deixa de ser um investimento de risco. Selecionamos 3 fatores que ameaçam o investimento em imóveis, sendo eles:

  1. Vacância;
  2. Inadimplência;
  3. Gastos Extras.

Vacância

Primeiramente, tem-se a vacância, que indica quando por algum período um imóvel fica vazio, por falta de um locatário interessado. Dessa forma, durante esse período não haverá rendimentos, e a taxa de capitalização calculada inicialmente perde a validade.

Inadimplência

É possível também que haja inadimplência, ou seja, mesmo que haja locatário, este não pague o valor devido, por dificuldades financeiras ou má-fé.

Gastos Extras

Por último, é possível ainda que haja complicações legais ou estruturais com o imóvel, são casos em que, além de não alugar, será necessário investir em manutenção e administração do local.

Assim, a taxa de capitalização importa sobretudo para fechamento de contratos, que pode se alterar por diversas razões – inclusive chegar a zero dependendo da situação. A escolha da localização e de boa estrutura física dos imóveis, no entanto, mitiga esses riscos, podendo potencializar o interesse de locatários e consequentemente bons pagadores.

Qual a relação entre o Cap Rate e FIIs?

É válido afirmar que o Fundo Imobiliário realiza tratativas com os locatários dos ativos da melhor maneira possível. Assim, com maiores taxas de capitalização, existem maiores os valores a serem distribuídos em rendimentos.

De todo modo, o Cap Rate é um indexador que serve de ferramenta muito utilizada pela gestão dos fundos de investimento imobiliários.

Isso porque uma boa taxa de capitalização imobiliária dos contratos do fundo significa boas alocações dos investimentos dos cotistas.

No entanto, no caso dos FIIs, o bom Cap Rate não é suficiente. Existem outros indicadores de um fundo imobiliário muito importantes, que devem ser considerados pelos profissionais antes de montar a carteira de um FII.

Por contar com uma vasta gama de imóveis, bem como de uma equipe por trás desse trabalho, os rendimentos e despesas do Fundos Imobiliários são constituídos de forma complexa.

A título de exemplo, a taxa de corretagem é um fator que diminui os rendimentos em termos absolutos. No entanto,  é justamente esta taxa que remunera a gestão ativa que, por sua vez, garante resultados.

Além disso, a multiplicidade de imóveis significa, também, a multiplicidade de eventos possíveis capazes de alterar a normalidade dos pagamentos.

Exemplos disso são os custos com manutenções diversas, vacância não premeditada e demais possíveis variáveis inerentes ao negócio de locações.

No entanto, os riscos são, de uma forma geral, mitigados, uma vez que os FIIs possuem muitos imóveis. Na hipótese de vacância ou inadimplência, por exemplo, há contratos vigentes de outros ativos. 

Assim, o rendimento tende a ser equilibrado e constante. A gestão, nesse caso, sempre será o grande diferencial. Afinal, uma boa gestão prevê eventuais ameaças à estabilidade dos rendimentos e garante que estes se deem sempre de forma segura e crescente.

Para saber mais sobre o Cap Rate e outros indicadores importantes para investidores de Fundos Imobiliários, continue lendo os nossos artigos.

ACESSO RÁPIDO
    Jacinto Neto
    Jacinto Neto Analista CNPI e sócio do Funds Explorer
    Formado em administração pública pela FGV-SP, mestre em Finanças e Controladoria pela FIPECAFI, analista CNPI e sócio do Funds Explorer. Possui experiência maior que 5 anos, trabalhando com estratégia de investimentos, planejamento e modelagem financeira, além de análise de fundos de investimento imobiliário.

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