Fundos Imobiliários

Saiba o que é Cap Rate e como calcular essa taxa

Saiba o que é Cap Rate e como calcular essa taxa

O investimento em imóveis pode ser tão vantajoso quanto outras modalidades. Mas, para assegurar o retorno esperado, é preciso entender os mecanismos que garantem a rentabilidade no ramo do Real Estate, como o Cap Rate.

Dessa forma, no mercado imobiliário, o principal indicador da rentabilidade de um imóvel é o Cap Rate. Mas afinal, qual a importância dessa taxa e como ela é calculada?

O que é Cap Rate?

Cap Rate é a principal métrica utilizada para verificar a rentabilidade de aluguéis no mercado imobiliário. É baseada na taxa de rendimentos que um imóvel gera por aluguéis em um ano, relativamente ao seu valor de mercado.

O termo significa “Capitalization Rate”, ou, simplesmente, taxa de capitalização.

Assim, para calcular o Cap Rate imobiliário, usamos o valor do aluguel anual de um imóvel e o seu valor de mercado.

Fórmula do Cap Rate

Para ilustrar a aplicabilidade do indexador, vamos analisar o seguinte exemplo. Em um imóvel de R$ 300.000,00, e aluguel de R$ 1.000,00 mensais, para calcular o Cap Rate, tem-se:

Fórmula do cap rate de um imóvel

No caso ilustrado, o Cap Rate seria, portanto, é de 4%.

Ou seja, em termos de investimentos, o Cap Rate é literalmente o rendimento em aluguéis que um imóvel gera ao locador. 

O índice é, então, transformado em taxa de porcentagem para que se tenha uma relação com o valor total investido para aquele retorno.

O Cap Rate imobiliário é, dessa forma, um método eficaz para o proprietário de um imóvel identificar se está ou não fazendo um bom negócio.

Isso porque o indexador indica diretamente o lucro auferido.

Em verdade, o Cap Rate é um cálculo fácil para se analisar a taxa de retorno padrão de um investimento em imóvel.

No entanto, em essência, não considera outros fatores que influenciam no rendimento real de um imóvel.

Para tanto, é preciso incluir a inflação nesse cálculo. Ou seja, somar a inflação ao Cap Rate, para se verificar o valor real dos rendimentos.

Além disso, há tantos outros riscos que podem alterar o Cap Rate após a contratação, como a seguir descritos.

Fatores de Risco

São vários os fatores que podem influenciar na variação da taxa de capitalização de um imóvel.

A recente eclosão da pandemia do Coronavírus é um bom exemplo.

A flexibilização de aluguéis foi uma solução viável para impedir o término de muitos contratos.

Em termos de Cap Rate imobiliário, contudo, esse contexto significou uma queda abrupta.

É comum apontar o Cap Rate como principal indicador da taxa de rendimentos de imóveis. 

Assim, o investidor compara o indexador ao CDI ou Selic para entender se um investimento em imóveis seria mais vantajoso que investir em CDBs, por exemplo.

Ocorre que o investimento em imóveis, ainda que pressuponha uma renda constante, não deixa de ser um investimento de risco.

Primeiramente, tem-se a vacância, um dos maiores riscos dos aluguéis de imóveis. 

Assim, a vacância ocorre quando por algum período de tempo um imóvel fica vazio, por falta de um locatário interessado.

Dessa forma, durante esse período não haverá rendimentos, e a taxa de capitalização calculada inicialmente perde a validade.

É possível também que haja inadimplência, ou seja, mesmo que haja locatário, este não pague o valor devido, por dificuldades financeiras ou má-fé.

Por último, é possível ainda que haja complicações legais ou estruturais com o imóvel.

Caso em que, além de não alugar, será necessário investir na manutenção.

Dessa forma, a taxa de capitalização importa sobretudo para fechamento de contratos, que pode se alterar por diversas razões – inclusive chegar a zero a depender da situação.

A escolha da localização e de boa estrutura física dos imóveis, no entanto, mitiga esses riscos, garantindo imóveis que sempre sejam foco de interesse de locatários bons pagadores.

O Cap Rate e os FIIs

De todo modo, o Cap Rate é um indexador que serve de ferramenta muito utilizada pela gestão dos fundos de investimento imobiliários – FIIs.

Isso porque uma boa taxa de capitalização imobiliária dos contratos do fundo significa boas alocações dos investimentos dos cotistas.

Dessa forma, o fundo realiza tratativas com os locatários dos ativos da melhor maneira possível.

Assim, com maiores taxas de capitalização, maiores os valores a serem distribuídos em rendimentos, após considerados os demais fatores dessa modalidade de investimento.

Isso porque, no caso dos FIIs, o bom Cap Rate não é suficiente.

Por contar com uma vasta gama de imóveis, bem como de uma equipe por trás desse trabalho, os rendimentos e despesas do FIIs são constituídos de forma complexa.

A título de exemplo, a taxa de corretagem é um fator que diminui os rendimentos em termos absolutos

No entanto,  é justamente esta taxa de corretagem que remunera a gestão ativa que, por sua vez, garante resultados.

Além disso, a multiplicidade de imóveis significa também a multiplicidade de eventos possíveis capazes de alterar a normalidade dos pagamentos.

Exemplos são os custos com manutenções diversas, vacância não premeditada e demais variáveis inerentes ao negócio de locações.

No entanto, os riscos são, de uma forma geral, mitigados.

Uma vez que os FIIs possuem muitos imóveis, na hipótese de vacância ou inadimplência, por exemplo, há contratos vigentes de outros ativos. 

Assim, o rendimento tende a ser equilibrado e constante.

A gestão, nesse caso, sempre será o grande diferencial.

Afinal, uma boa gestão prevê eventuais ameaças à estabilidade dos rendimentos e garante que estes se deem de forma segura e crescente.

E para saber mais sobre Cap Rate e outros indicadores importantes para os Fundos Imobiliários, continue lendo nossos artigos.

Jacinto Neto
Jacinto Neto
Analista CNPI e sócio do Funds Explorer
Formado em administração pública pela FGV-SP, mestre em Finanças e Controladoria pela FIPECAFI, analista CNPI e sócio do Funds Explorer. Possui experiência maior que 5 anos, trabalhando com estratégia de investimentos, planejamento e modelagem financeira, além de análise de fundos de investimento imobiliário.

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