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Saiba como avaliar a vacância física em um FII

Saiba como avaliar a vacância física em um FII

Na hora de investir um fundo de investimento imobiliário, é preciso analisar vários fatores. Um deles é a vacância física.

Esse é um indicador que avalia o desempenho do imóvel. No entanto, a vacância física valida-se apenas para os chamados fundos de tijolo. Isso porque esses FIIs investem diretamente em empreendimentos.

Neste post, vamos explicar como o índice funciona. Saiba mais.

O que é e quais são os tipos de FII?

Os fundos imobiliários são investimentos que permitem alocar o dinheiro nesse setor sem precisar adquirir um imóvel. O investidor compra uma ou mais cotas e toda a quantia é administrada por um gestor.

Existem três principais tipos de FIIs. Eles são os fundos de:

O que é taxa de vacância?

Para começar, é preciso entender esse conceito. A taxa de vacância é o percentual de determinado empreendimento que está disponível para locação ou venda.

É bastante usado por FIIs para saber se vale a pena investir em um imóvel. Quanto maior for essa taxa, pior para o fundo imobiliário.

O que é vacância física?

Executivo calcula taxa de vacância física com papel, caneta, calculadora e uma miniatura de imóvel

A vacância física surge quando determinado espaço do imóvel está vago. Portanto, tem relação direta com a taxa de ocupação.

Ela se refere somente aos fundos de tijolo, porque depende de um empreendimento construído para existir. Por exemplo, imagine que em um shopping center, há 150 lojas. Desse total, 75 estão vagas.

Portanto, 50% estão disponível para locação. Nesse caso, a taxa de vacância física é de 50%. Se forem 50 lojas desocupadas, o percentual é de 33,3%.

Devido a suas características, esse indicador consiste em um tipo de risco dos FIIs. A taxa também pode usada para todo o fundo, em vez de apenas um imóvel.

Qual a importância dessa taxa?

Existem duas formas de um investidor ganhar dinheiro com os fundos imobiliários. Elas são:

  • aluguel dos imóveis que compõem a carteira do FII;
  • valorização dos empreendimentos ao longo do tempo.

Ao entender o que é vacância física, percebe-se que ela está relacionada ao primeiro caso. Isso porque ela representa o contrário da ocupação.

Ou seja, se o espaço está ocupado, sua vacância é baixa. A questão é que um mesmo imóvel pode ter espaços locados e outros não.

Portanto, esse indicador avalia o percentual de ambientes vagos. Quanto maior for esse índice, menos os investidores do FII ganham.

Por isso, é importante analisar o percentual de vacância física em relação à média da região. Assim, é possível escolher os imóveis com a melhor qualidade e localização.

Vacância física x vacância financeira: qual a diferença?

Ainda existe a vacância financeira. Ela se refere ao fluxo de caixa esperado da carteira em comparação com o total efetivamente gerado.

Por isso, é preciso considerar todo o portfólio do fundo. Afinal, existem imóveis mais lucrativos do que outros. Por exemplo, um empreendimento localizado na capital tende a trazer um retorno maior do que outro igual em uma cidade do interior.

Além disso, a análise financeira mensura quanto se deixa de ganhar com a desocupação de uma área rentável. De toda forma, pode ser calculado para um imóvel específico ou para todo o fundo.

Enquanto isso, a vacância física trata especificamente da metragem desocupada do imóvel. Portanto, corresponde ao total que está disponível para locação.

Dentro desse contexto, a vacância financeira pode existir mesmo sem a física. Por exemplo, isso acontece quando o contrato tem uma carência. Nesse período, o inquilino tem isenção do aluguel por alguns meses. Dessa forma, os espaços estão ocupados, mas não geram retorno.

Por isso, a vacância física sempre deve ser analisada em conjunto com outros fatores. Ainda assim, é uma taxa importante e que ajuda a tomar decisões de investimento.

Jacinto Neto
Jacinto Neto
Analista CNPI e sócio do Funds Explorer
Formado em administração pública pela FGV-SP, mestre em Finanças e Controladoria pela FIPECAFI, analista CNPI e sócio do Funds Explorer. Possui experiência maior que 5 anos, trabalhando com estratégia de investimentos, planejamento e modelagem financeira, além de análise de fundos de investimento imobiliário.

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