Finanças do Mercado Imobiliário

CRI: o que é Certificado de Recebíveis Imobiliário?

CRI: o que é Certificado de Recebíveis Imobiliário?

Dentre tantos investimentos temos o CRI com características que muito beneficiam aqueles que aplicam seus recursos nele.

Nesse texto entenderemos porque esse tipo de aplicação voltada para o setor de imóveis tem se tornado cada vez mais conhecida e como aproveitá-la.

O que é CRI?

Basicamente o Certificado de Recebíveis Imobiliário, ou simplesmente CRI, é um produto financeiro de renda fixa que promete pagar em dinheiro no longo prazo.

Nesse tipo de investimento, os investidores custeiam o mercado imobiliário quando antecipa os créditos recebidos pelo setor e, em troca, recebem direito um bom provento periódico.

A sua emissão é feita exclusivamente por instituições chamadas de securitizadoras, que adquirem e securitizam os créditos, mas também emitem os CRI para que os acionistas negociem.

Em suma, são financiamentos imobiliários que se tornaram direitos creditórios através da securitização, ou seja, quem adquire esses ativos recebe proventos por “pagar a conta”.

Como funciona o CRI?

Como vimos acima, as pessoas que investem nesse ativo antecipando créditos do setor imobiliário, e assim, o financiam.

O esquema de funcionamento é da seguinte forma:

Vemos um fluxograma que envolve as etapas da securitização, fazendo referencia ao CRI.
  1. Uma empresa decide promover empreendimentos imobiliários (como apartamentos ou condomínios) e faz vendas ainda na planta;
  2. Apesar de ter vendido as unidades, a empresa tem que lidar com financiamentos e não capital de fato;
  3. Contata-se uma securitizadora para converter as dívidas em títulos de crédito, logo se obtém dinheiro para finalizar as obras sem precisar esperar as parcelas;
  4. Esses títulos CRI são adquiridos por investidores, que passam a receber rendimentos periódicos ou na data de vencimento.

Dessa forma, entender como funciona se torna uma tarefa mais simples.

Como investir em CRI?

Primeiramente, é de suma importância que você possua uma conta em uma corretora de valores, pois através do serviço desta companhia é possível aplicar seus recursos no CRI de sua preferência.

Para escolhê-la, deve-se atentar para as taxas cobradas, além da qualidade da plataforma de suporte e home broker, porque você deve ter confiança ao investir com aquela empresa.

O processo de abertura de conta é simples e descomplicado devido à tecnologia e à internet.

Feito isso, faça uma análise do prospecto, ou seja, observe e analise informações como proventos, prazos, distribuição.

Depois da análise, entre em contato com a sua corretora e peça uma reserva. Assim, ficará explícito quantos títulos você quer comprar.

Essa etapa pode tardar algumas semanas, mas não se preocupe. O chamado “período de reserva” serve para definir qual o valor dos certificados.

Um detalhe muito importante e que vale a pena ser mencionado é fazer a análise de risco. Mas porquê?

Porque os títulos de crédito do seu interesse podem possuir um risco excessivo para seus objetivos, dessa maneira, atente-se ao risco do seu investimento.

Por fim, emita a ordem de compra do CRI.

Quanto rende o CRI?

Rende muito ou pouco?

Responderemos essa pergunta com um “depende”.

O CRI é um título de renda fixa, logo podemos dizer que os rendimentos sobre esse ativo são calculados e previsíveis.

Isso significa dizer que, no momento da compra você fica sabendo quanto vai render. Então, nesse momento é possível observar se vale ou não a pena.

CRA e CRI

Vemos um fluxograma que envolve as etapas da securitização, fazendo referencia ao CRI.

Se você já estudou sobre os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), provavelmente já ouviu falar de CRA, são os chamados Certificados de Recebíveis do Agronegócio.

Como o próprio nome já diz, o CRA tem como lastro empréstimos com relação à produção, indústria e outros elementos do agronegócio — e essa é justamente a principal diferença entre eles.

De forma resumida, elas funcionam da mesma forma:

  • A empresa decide captar recursos;
  • Contrata a securitizadora para transformar dívidas em títulos
  • Investidores compram ativos e são remunerados por isso.

Qual rende mais?

A rentabilidade desses produtos financeiros vai depender dos objetivos do investidor, já que as características variam bastante. Vale a pena se atentar a isso.

Sobre a liquidez

São ativos que têm baixa liquidez, isso significa que não possuem facilidade em tornar dinheiro com facilidade sem vender por um baixo valor.

O tempo para vencimento pode passar de 10 anos, sendo assim, para atingir a rentabilidade visada, faz-se necessário manter o aporte do capital.

Quais as vantagens do CRI?

Sobre os benefícios que tornam esse produto financeiro interessante, podemos citar três. São eles:

  • Rentabilidade;
  • Investimento acessível;
  • Isenção de IR (Imposto de Renda).

Rentabilidade

Como já foi dito, é um ativo de renda fixa, dessa forma a lucratividade é calculável. Não haverá surpresas nos seus rendimentos com CRI.

Investimento acessível

Alguns desses investimentos são exclusivos de investidores qualificados e dos profissionais, todavia, existem CRI que são mais atingíveis por valores como R$1.000.

Isenção de IR

Para pessoas físicas, esse tipo de investimento é isento de pagar o IR.

Também não é tributado nem está sujeito às cobranças referentes ao IOF (Imposto sobre Operações Financeiras).

Qual o risco do CRI?

Quanto aos risco e desvantagens do CRI, podemos citar duas:

  • Liquidez;
  • Falta de proteção do FGC (Fundo Garantidor de Créditos).

Liquidez

Quando falamos de CRIs precisamos saber que os prazos são longos, podendo ultrapassar 10 anos e atingindo 15 anos.

A liquidez é diária, ou seja, esse dinheiro aplicado pode ser retirado a qualquer momento, no entanto, o rendimento esperado pode não chegar já que o capital foi retirado antes do vencimento previamente estabelecido.

Falta de proteção do FGC

A maior parte das aplicações de renda fixa contam com o Fundo Garantidor de Créditos, que respalda o investidor em quebras de bancos, mas quem investe em CRI não possui esse amparo.

Essa situação expõe o investidor a um risco excessivo, uma vez que existe o risco do calote por parte dos devedores se tornarem inadimplentes.

Considerações

Como vimos ao longo do texto, investir em CRIs pode te proporcionar vantagens como alta rentabilidade, isenção de imposto, além de ter alguns títulos mais em conta.

Existem também riscos que precisam ser levados em consideração.

Uma solução para diluir os riscos é apostar em fundos de CRI, desta maneira haverá diversificação da carteira. Além disso, os fundos contam com gestores especializados que escolhem os melhores ativos.

De qualquer forma, estude os CRI que te interessam e avalie qual é aquele que melhor atende seus objetivos e metas.

Jacinto Neto
Jacinto Neto
Analista CNPI e sócio do Funds Explorer
Formado em administração pública pela FGV-SP, mestre em Finanças e Controladoria pela FIPECAFI, analista CNPI e sócio do Funds Explorer. Possui experiência maior que 5 anos, trabalhando com estratégia de investimentos, planejamento e modelagem financeira, além de análise de fundos de investimento imobiliário.

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