Finanças Corporativas

Operação de SLB: por que vale a pena fazer?

Operação de SLB: por que vale a pena fazer?

O SLB é uma transação imobiliária que pode ser vantajosa para ambas as partes. Basicamente, a ideia é fazer uma operação de venda seguida por uma realocação de imóveis.

Como isso acontece e de que forma se relaciona ao mercado financeiro? Para descobrir a resposta, é necessário entender como o SLB funciona. Entenda mais.

O que é SLB?

Sale and Leaseback (SLB) é uma operação em que o proprietário de um imóvel faz a venda do bem. Em seguida, faz a locação desse mesmo lugar. Ou seja, o atual locatário é o antigo dono.

Essa transação inspirou-se no modelo de leasing. No entanto, o contrato de locação de longo prazo é feito com o atual ocupante da propriedade. Assim, é um modelo de negócio interessante para investidores, já que uma outra pessoa utilizará o imóvel. 

Além disso, quem compra o local pode expandir ou fazer modernizações no local. Dessa forma, melhoram-se as instalações para que o locatário tenha mais benefícios. Portanto, é uma forma de agregar valor.

Como essa transação funciona?

Uma operação de SLB é estabelecida a partir de um contrato. Ele traz as regras a serem seguidas pelas partes envolvidas. Além disso, costuma ter uma duração longa, entre 10 e 20 anos.

Para entender melhor, veja o seguinte exemplo. Uma marca é proprietária de um galpão logístico. Nesse local, estão seus equipamentos, ativos e estoque de produtos e matérias-primas.

Então, a empresa opta por fazer o sale and leaseback. Coloca-se o galpão logístico  à venda já com a condição do vendedor se tornar o inquilino da propriedade.

Assim que um comprador adquire o bem, ele sabe que será um investidor. Portanto, o galpão é alugado para o antigo proprietário por meio de um contrato de SLB.

Dessa forma, a transação ocorre de maneira simultânea. Ao mesmo tempo que vende-se o local, também é alugado. Essa é a condição obrigatória para a comercialização do bem.

Mão de executivo entrega uma chave com um chaveiro em formato de casa e uns papéis em que está escrito "aprovado" para a operação SLB

Por que vale a pena fazer esse contrato?

modalidade de SLB é vantajosa para ambas as partes. Para a empresa que vende o bem e loca o imóvel depois, há benefícios para a gestão financeira e para o fortalecimento da reputação.

Isso porque a propriedade é um ativo imobilizado, mesmo compondo o patrimônio da companhia. Ou seja, tem baixa liquidez, o que dificulta o acesso ao seu valor.

Ao fazer a venda com a locação posterior, o capital fica disponível. Assim, ele pode ser utilizado para diferentes atividades, como capital para investimento. Dessa forma, é possível expandir as operações no mercado sem contrair dívidas.

Como resultado, há melhoria da segurança financeira. Além disso, contabiliza-se o pagamento do aluguel como despesa operacional. Isso gera um benefício tributário devido à redução da base de cálculo.

Outros benefícios são:

  • foco no core business, em vez de atentar a questões burocráticas e de manutenção do bem;
  • otimização dos demonstrativos e indicadores financeiros;
  • adaptação do imóvel às necessidades da empresa, em um modelo próximo ao built to suit;
  • aumento do valor de mercado da empresa, que pode ser uma consequência da operação.

Por todos esses motivos, o modelo SLB é utilizado em vários países. Por exemplo, Estados Unidos e França. Essa operação permite obter ganhos rápidos, o que a torna bastante atrativa.

Para o investidor, é a oportunidade de ter uma renda passiva. Afinal, o aluguel é pago todos os meses.

Como o SLB está relacionado aos fundos imobiliários?

Essas operações também podem integrar uma estratégia de fundos de investimento imobiliários (FIIs). Nesse caso, ela se transforma em um movimento de buy and lease.

Explicando: o FII compra o imóvel e já faz seu aluguel ou arrendamento para o ex-proprietário. Ainda assim, o bem compõe o patrimônio do fundo.

Normalmente, esse processo é efetivado com os fundos de tijolo. Eles são caracterizados pelo investimento em imóveis físicos. Entre as vantagens dessa operação para o FII estão:

  • longos contratos de aluguel, com multas elevados em casos de rescisão;
  • previsibilidade em relação ao recebimento de valores;
  • redução da taxa de vacância da carteira;
  • melhoria dos fluxos financeiros;
  • aumento da possibilidade de fazer pagamento semestral de dividendos;
  • melhoria da percepção do mercado, com elevação do preço das cotas.

Assim, o comprador do imóvel pode ser um FII. Por isso, é importante entender esse conceito. Dessa maneira, é mais fácil verificar a política de investimento e saber se ela está alinhada aos seus interesses.

Além disso, essa questão interfere no pagamento de dividendos. Ou seja, é uma forma de saber se a operação é interessante.

Desse modo, o SLB é bastante útil. Afinal, comprador e vendedor podem se beneficiar dessa operação. Isso porque ela gera ganhos para ambas as partes.

Jacinto Neto
Jacinto Neto
Analista CNPI e sócio do Funds Explorer
Formado em administração pública pela FGV-SP, mestre em Finanças e Controladoria pela FIPECAFI, analista CNPI e sócio do Funds Explorer. Possui experiência maior que 5 anos, trabalhando com estratégia de investimentos, planejamento e modelagem financeira, além de análise de fundos de investimento imobiliário.

Leia também