Mercado Imobiliário

Conhece o built to suit? Entenda como investir seu dinheiro nessa modalidade

Conhece o built to suit? Entenda como investir seu dinheiro nessa modalidade

O built to suit (BTS) é um modelo de contrato de locação que está se tornando comum nas empresas. O motivo é a possibilidade de personalização — algo bastante buscado nos dias atuais.

Mais do que isso, o built to suit se tornou uma boa oportunidade de investimento. Portanto, essa é mais uma opção para alocar seu dinheiro no mercado imobiliário.

Quer entender mais sobre ela? Então, leia este post. Acompanhe.

O que é built to suit?

O termo em inglês built to suit significa “construído para servir”. Ele representa um contrato de locação em que o proprietário reforma ou constrói exatamente o que o locatário precisa. Portanto, é personalizado.

Os custos da obra são absorvidos pelo locatário. O pagamento é feito mensalmente. Por isso, quanto mais longo for o contrato, maior será a diluição do investimento.

Normalmente, o BTS tem um prazo mais longo, entre 10 e 20 anos. Como é uma reforma ou construção específica, o contrato precisa ser analisado com rigor.

Além disso, o proprietário deve garantir que as alterações feitas não prejudicarão futuras locações. Essa modalidade de locação está definida pela Lei 12.744/2012.

Como o BTS funciona?

Essa modalidade de locação imobiliária funciona de maneira diferente. O imóvel é adaptado às necessidades do locatário. Por sua vez, ele alugará a propriedade no futuro.

Devido a suas características, o built to suit é usado mais por comércios e indústrias. Especialmente, quando há demandas específicas de instalação.

Apesar de parecer simples, vários detalhes devem ser observados. Por exemplo, a lei determina que:

  • o locador deve receber o valor da obra mais o da locação;
  • o imóvel só pode ser retomado pelo proprietário após o fim do contrato;
  • o locatário pode pedir renúncia do valor do aluguel devido à dificuldade de ser estabelecido.

Além disso, é preciso considerar informações relevantes sobre o imóvel. Entre elas estão tamanho do terreno e da edificação. Desse modo, os detalhes ajudarão a elaborar um contrato viável para ambas as partes envolvidas.

Várias folhas com gráficos desenhados estão sobre uma mesa. Em cima delas, uma casa e uma bússola, que mostram a importância da personalização e da localização no built to suit

Viabilização da obra

Se você deseja alocar seu dinheiro nessa modalidade, precisa conhecer suas etapas. Assim, será possível aumentar a sua chance de sucesso. Veja quais são elas.

  • Operação do ocupante. A gestão do negócio deve ter bom histórico. Além disso, é importante analisar a perspectiva de rentabilidade, de investimentos e desenvolvimento de novos produtos. Lembre-se também de possíveis impactos regionais. Afinal, eles podem valorizar o negócio.
  • Localização do imóvel. A atuação e o nicho do ocupante devem ser considerados. Por exemplo, um operador logístico deve ficar próximo a rodovias e centros metropolitanos.
  • FII para viabilizar a operação BTS. Boa parte das transações é feita dessa forma. No entanto, também pode ser por private equity, family offices e Sociedade de Propósito Específico (SPE).
  • Obra para adaptação do imóvel. É preciso atentar a todos os detalhes para evitar problemas.
  • Contrato de longo prazo. O BTS é atípico, porque vale por um período de 10 anos ou mais.

Quais são as vantagens do built to suit?

O investimento em imóveis built to suit traz benefícios para locador e locatário. Por exemplo, o proprietário obtém uma rentabilidade de longo prazo.

Por sua vez, a empresa locatária reduz os custos imobilizados e aumenta seu lucro líquido. Sem contar que garante uma estrutura adequada ao trabalho.

Desvantagens do built to suit

O principal ponto negativo para os locadores é a possível inadimplência dos inquilinos. No entanto, também pode haver problemas para futuras locações.

Isso porque a estrutura tem particularidades que podem não ser necessárias em outros projetos. Por exemplo, uma indústria exigirá piso resistente e uma estrutura elétrica diferenciada.

Por outro lado, os locatários precisarão fazer um alto desembolso para custear a demanda. Além do mais, será demorado para receber o valor investido. Afinal, esse é um investimento de baixa liquidez.

Existe built to suit em fundos imobiliários?

Sim, e você pode investir nessa modalidade. Nesse caso, a compra é de títulos relativos a imóveis alugados por meio do BTS. Portanto, não é uma aplicação direta. Além disso, é um fundo do tipo tijolo.

Desse modo, há riscos a considerar nos fundos de investimento imobiliários (FIIs) com contratos BTS. Alguns deles são:

  • alto valor da locação, o que pode gerar inadimplência e dificuldade em contratações posteriores;
  • possibilidade de vacância devido às adequações do imóvel.

Ao mesmo tempo, também existem benefícios ao investir nesses fundos imobiliários. Aqui, podemos citar:

  • rentabilidade maior no longo prazo;
  • baixo risco de vacância;
  • aumento da rentabilidade devido ao prazo longo do contrato e das multas elevadas para rescisão.

Assim, você já tem todas as informações de que precisa para investir em um contrato built to suit. Basta utilizar essas informações para ter a chance de obter uma renda passiva.

Jacinto Neto
Jacinto Neto
Analista CNPI e sócio do Funds Explorer
Formado em administração pública pela FGV-SP, mestre em Finanças e Controladoria pela FIPECAFI, analista CNPI e sócio do Funds Explorer. Possui experiência maior que 5 anos, trabalhando com estratégia de investimentos, planejamento e modelagem financeira, além de análise de fundos de investimento imobiliário.

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