Ao investir em fundos de investimento imobiliários (FIIs), a operação pode ser regida por um contrato atípico. Apesar desse nome, ele pode trazer alta segurança e boa rentabilidade para os investidores.
Isso porque o contrato atípico contém cláusulas diferentes. Assim, é possível se proteger da vacância, da inadimplência e de revisionais negativas. Afinal, todos esses fatores interferem na rentabilidade da aplicação financeira.
Como isso acontece? Vamos explicar melhor a partir de agora. Confira.
O que é um contrato atípico?
Nos fundos imobiliários, o contrato atípico é aquele sem previsão legal mínima para regulação. Porém, ele é válido e está previsto no artigo 425 do Código Civil.
Na prática, o contrato é atípico quando tem cláusulas e termos diferentes dos acordos comuns. Portanto, ainda segue a legislação.
Esse instrumento é muito utilizado entre locatário e locador. Inclusive, nos empreendimentos construídos sob o modelo built to suit.
Assim, a empresa que precisa de um imóvel com características específicas procura um proprietário e oferece o aluguel do ativo sob condições incomuns. No entanto, é preciso que o locador faça as modificações exigidas pelo locatário. Caso contrário, o contrato atípico deixa de ser firmado.
Quais são as principais características?
Ainda que o contrato seja atípico, alguns aspectos tendem a ser padronizados nesse instrumento. Eles fazem parte da própria condição da negociação, que prevê cláusulas e termos diferentes do padrão.
Assim, as principais características desse modelo são:
- prazos longos, geralmente superiores a 5 anos;
- ação revisional inexistente, ou seja, ambas as partes deixam essa possibilidade para trás. Isso é positivo em cenários de crise. Por outro lado, é ruim para um contexto de baixa vacância, em que seria positivo obter rendimentos mais altos;
- multa de todos os aluguéis futuros pendentes, sempre trazidos ao valor atual;
- reajuste anual vinculado a um indexador. Geralmente, o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) ou o Índice Geral de Preços de Mercado (IGPM).
Contrato atípico x built to suit: quais as diferenças?
Na realidade, esses dois termos são sinônimos. O built to suit é um contrato atípico. Isso porque seus termos e cláusulas são diferentes dos acordos comuns. Eles envolvem:
- foco no longo prazo;
- um imóvel ou empreendimento que foi construído ou personalizado sob medida para as necessidades do locatário.
Vale a pena observar que a realização das personalizações exige um investimento elevado. Por isso, o contrato precisa ter cláusulas atípicas para proteger o proprietário.
Ao mesmo tempo, a operação também é atrativa para o locador. Especificamente, para os FIIs com ativos nesse modelo.
Quais são as vantagens desse tipo de contrato?
Os principais benefícios ao optar por fundos imobiliários com contratos atípicos são:
- baixo risco de vacância;
- maior rentabilidade devido à menor interrupção dos fluxos de pagamento;
- ausência de ações revisionais, quando em períodos de crise;
- contratos de longo prazo.
E quais são os riscos?
Os contratos atípicos também apresentam alguns riscos. Entre os principais estão:
- aluguéis caros devido à personalização necessária;
- maior chance de deterioração financeira do inquilino por conta do longo prazo do contrato. Assim, ele pode deixar de pagar o aluguel e as multas, que são elevadas;
- vacância ao final do contrato, porque os imóveis são personalizados.
Assim, é uma boa alternativa firmar um contrato atípico. No entanto, é importante considerar todas as suas características. Assim, é possível evitar os riscos. Além disso, vale a pena sempre investir na diversificação da carteira.
