Finanças do Mercado Imobiliário

Conheça o funcionamento do contrato atípico nos FIIs

Conheça o funcionamento do contrato atípico nos FIIs

Ao investir em fundos de investimento imobiliários (FIIs), a operação pode ser regida por um contrato atípico. Apesar desse nome, ele pode trazer alta segurança e boa rentabilidade para os investidores.

Isso porque o contrato atípico contém cláusulas diferentes. Assim, é possível se proteger da vacância, da inadimplência e de revisionais negativas. Afinal, todos esses fatores interferem na rentabilidade da aplicação financeira.

Como isso acontece? Vamos explicar melhor a partir de agora. Confira.

O que é um contrato atípico?

Nos fundos imobiliários, o contrato atípico é aquele sem previsão legal mínima para regulação. Porém, ele é válido e está previsto no artigo 425 do Código Civil.

Na prática, o contrato é atípico quando tem cláusulas e termos diferentes dos acordos comuns. Portanto, ainda segue a legislação.

Esse instrumento é muito utilizado entre locatário e locador. Inclusive, nos empreendimentos construídos sob o modelo built to suit.

Assim, a empresa que precisa de um imóvel com características específicas procura um proprietário e oferece o aluguel do ativo sob condições incomuns. No entanto, é preciso que o locador faça as modificações exigidas pelo locatário. Caso contrário, o contrato atípico deixa de ser firmado.

Quais são as principais características?

Ainda que o contrato seja atípico, alguns aspectos tendem a ser padronizados nesse instrumento. Eles fazem parte da própria condição da negociação, que prevê cláusulas e termos diferentes do padrão.

Assim, as principais características desse modelo são:

  • prazos longos, geralmente superiores a 5 anos;
  • ação revisional inexistente, ou seja, ambas as partes deixam essa possibilidade para trás. Isso é positivo em cenários de crise. Por outro lado, é ruim para um contexto de baixa vacância, em que seria positivo obter rendimentos mais altos;
  • multa de todos os aluguéis futuros pendentes, sempre trazidos ao valor atual;
  • reajuste anual vinculado a um indexador. Geralmente, o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) ou o Índice Geral de Preços de Mercado (IGPM).

Contrato atípico x built to suit: quais as diferenças?

Na realidade, esses dois termos são sinônimos. O built to suit é um contrato atípico. Isso porque seus termos e cláusulas são diferentes dos acordos comuns. Eles envolvem:

  • foco no longo prazo;
  • um imóvel ou empreendimento que foi construído ou personalizado sob medida para as necessidades do locatário.

Vale a pena observar que a realização das personalizações exige um investimento elevado. Por isso, o contrato precisa ter cláusulas atípicas para proteger o proprietário.

Ao mesmo tempo, a operação também é atrativa para o locador. Especificamente, para os FIIs com ativos nesse modelo.

Quais são as vantagens desse tipo de contrato?

Os principais benefícios ao optar por fundos imobiliários com contratos atípicos são:

E quais são os riscos?

Os contratos atípicos também apresentam alguns riscos. Entre os principais estão:

  • aluguéis caros devido à personalização necessária;
  • maior chance de deterioração financeira do inquilino por conta do longo prazo do contrato. Assim, ele pode deixar de pagar o aluguel e as multas, que são elevadas;
  • vacância ao final do contrato, porque os imóveis são personalizados.

Assim, é uma boa alternativa firmar um contrato atípico. No entanto, é importante considerar todas as suas características. Assim, é possível evitar os riscos. Além disso, vale a pena sempre investir na diversificação da carteira.

Jacinto Neto
Jacinto Neto
Analista CNPI e sócio do Funds Explorer
Formado em administração pública pela FGV-SP, mestre em Finanças e Controladoria pela FIPECAFI, analista CNPI e sócio do Funds Explorer. Possui experiência maior que 5 anos, trabalhando com estratégia de investimentos, planejamento e modelagem financeira, além de análise de fundos de investimento imobiliário.

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