Finanças do Mercado Imobiliário

A padronização do contrato típico — e quando vale a pena investir

A padronização do contrato típico — e quando vale a pena investir

Quando se fala em fundo imobiliário (FII), existem duas classificações: contrato típico e atípico. O primeiro é mais comum e tem previsão legal. Por isso, é importante entender como ele funciona.

Enquanto os atípicos são personalizáveis, o contrato típico é padronizado. Assim, torna-se mais fácil de aplicar às mais diversas situações.

Quando vale a pena investir nessa modalidade? Descubra a resposta.

O que é o contrato típico?

O contrato típico é aquele que contém cláusulas e termos previstos em lei. Ele consiste no instrumento mais comum das locações. Por isso, também está relacionado aos FIIs.

Esse modelo de contrato é padronizado. Suas principais características são:

  • prazo de duração de 5 anos;
  • possibilidade de ação revisional no terceiro ano;
  • multa simplificada, geralmente, equivalente a 3 ou 6 meses de aluguel;
  • reajuste anual vinculado a algum indexador. Geralmente, o Índice Geral de Preços de Mercado (IGPM) ou o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).

Devido a suas especificidades, o contrato típico costuma ser mais aplicado nos fundos de shopping centers e nos FIIs de lajes corporativas. No entanto, nada impede de ser adotado em outras modalidades.

Como o contrato típico funciona?

Os detalhes estão determinados pelo Código Civil e pela Lei do Inquilinato. Os principais aspectos a serem considerados são os seguintes:

Prazo

A duração pode ser adaptada para qualquer período de tempo. No entanto, é importante evitar prazos acima de 10 anos. Nesse caso, é preciso ter autorização do cônjuge do inquilino.

No período de duração, o locador não pode exigir o imóvel de volta. Por sua vez, o locatário pode devolver a propriedade. Para isso, precisa pagar a multa estipulada.

O valor é proporcional ao período restante para o vencimento. Por isso, é preciso cuidar com os prazos longos. Isso porque pode gerar problemas na utilização do imóvel para outras finalidades.

Ao mesmo tempo, os prazos longos geram estabilidade de receita futura. No lado do locatário, é a garantia de estada por um período maior.

Alienação do imóvel

Caso o imóvel seja vendido durante a locação, o comprador poderá encerrar o contrato típico. Para isso, deverá ser feita uma notificação com prazo de 90 dias para desocupação.

Existe apenas uma exceção. O contrato pode prever uma cláusula de permanência, mesmo com a alienação. Desse modo, deve ser determinado um período para encerramento. Além disso, o acordo deve ser averbado junto à matrícula do imóvel.

Compradores fecham contrato típico de um imóvel

Valor do aluguel

O pagamento mensal será acordado entre locador e locatário. Há bastante flexibilidade nos contratos típicos. Porém, existem algumas limitações. Elas são:

  • o aluguel deve ser estabelecido em moeda nacional;
  • o valor não deve ser atrelado à variação do salário mínimo ou cambial;
  • a regra de reajuste não deve ser modificada pelo locador, sem consentimento do inquilino;
  • não devem ser estabelecidas regras para pagamento antecipado, exceto em aluguel de temporada ou em negociações sem garantia.

Além disso, o aluguel de sublocação nunca deve ser mais alto do que o da locação.

Contrato típico x atípico: quais as diferenças?

O contrato típico é o padrão. Por sua vez, o atípico é aquele com cláusulas diferenciadas. Por isso, está relacionado ao modelo built to suit.

Nesse caso, o imóvel é personalizado de acordo com a necessidade do locatário. Outras características são:

  • prazos superiores a 5 anos;
  • sem ação revisional;
  • multa relativa a todos os aluguéis futuros pendentes;
  • reajuste anual vinculado a um indexador.

Os contratos atípicos também são mais aplicados em outras modalidades. Geralmente, são válidas para galpões logísticos, hospitais, universidades e agências bancárias.

Quando vale a pena investir em contrato típico?

Para os investidores de fundos imobiliários, é importante verificar os detalhes da política de investimentos. Vale a pena considerar:

  • composição contratual do fundo de investimento;
  • vencimentos;
  • ações revisionais;
  • qualidade dos locatários do FII.

De modo geral, os contratos atípicos são mais interessantes. Isso porque há proteção para ambas as partes. No entanto, os típicos também são válidos.

Eles são indicados para períodos de alta do mercado imobiliário. Assim, é possível aplicar a ação revisional e ter ganhos maiores.

Porém, é interessante equilibrar a carteira. Assim, o contrato típico está presente tanto quanto o atípico. Isso traz mais garantia de retorno em qualquer circunstância.

Jacinto Neto
Jacinto Neto
Analista CNPI e sócio do Funds Explorer
Formado em administração pública pela FGV-SP, mestre em Finanças e Controladoria pela FIPECAFI, analista CNPI e sócio do Funds Explorer. Possui experiência maior que 5 anos, trabalhando com estratégia de investimentos, planejamento e modelagem financeira, além de análise de fundos de investimento imobiliário.

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