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Entenda a vacância financeira e saiba relacionar aos fundos imobiliários

Entenda a vacância financeira e saiba relacionar aos fundos imobiliários

Quando se analisa um fundo imobiliário ou uma propriedade, é normal pensar na taxa de desocupação. Afinal, ela interfere no rendimento obtido pelo investidor. O que nem todo mundo considera é a vacância financeira.

Tão importante quanto a física, a vacância financeira é essencial para os cotistas de FIIs. Isso porque sinaliza como está o fluxo de caixa de um ativo. A partir desse resultado, é possível saber se haverá lucro futuro ou se a geração de renda está comprometida.

Como esse indicador traz essa informação? Explicamos melhor neste artigo. Acompanhe.

O que é vacância financeira?

A vacância financeira é um indicador dos fundos imobiliários. Ele mensura quanto se deixa de ganhar com o espaço devido à sua desocupação. Portanto, mede todos os ativos do FII que não geram rendimento.

Em uma mesma carteira, é possível ter vários imóveis sem rentabilidade. Geralmente, isso acontece quando o aluguel é recém contratado e tem um prazo de carência. Assim, durante algum período, o inquilino não paga aluguel.

Vale a pena destacar que essa informação é relativa apenas aos fundos imobiliários de tijolo. Isso porque eles investem em ativos físicos. Enquanto isso, os chamados fundos de papel aplicam em títulos do setor.

Conceito de vacância

Essa palavra remete a algo sem ocupação. No mercado imobiliário, indica a medida de um espaço sem inquilino. Isso é medido pela taxa de vacância, que pode ser física ou financeira.

Como calcular a vacância financeira?

Comumente, representa-se a taxa de vacância financeira na análise fundamentalista. Ainda assim, você pode calculá-la. Para isso, a renda potencial dos imóveis desocupados é dividida pela remuneração potencial total.

O resultado deve ser multiplicado por 100 para chegar a um percentual. Por exemplo, imagine que a carteira de imóveis do fundo tem uma renda gerada de R$ 2 milhões por mês. No entanto, o potencial é para R$ 3 milhões.

Assim, existe uma vacância de R$ 1 milhão. Esse total representa o seguinte percentual:

Taxa de vacância financeira = (1.000.000 / 3.000.000) x 100 = 33,3%

Perceba que o cálculo avalia o fluxo de caixa esperado em relação ao montante efetivamente gerado. Ele é importante, porque sempre há empreendimentos imobiliários mais lucrativos do que outros em portfólios de FIIs.

Por exemplo, dois imóveis exatamente iguais tendem a apresentar renda diferente dependendo da localização. Por isso, o cálculo é necessário.

Vacância financeira x física: entenda as diferenças

Além de saber o que é vacância financeira, também é preciso diferenciá-la da vacância física. A primeira pode existir sem a segunda, como nos casos dos contratos com prazo de carência, já citados.

Por isso, esses dois indicadores são diferentes. Ambos se referem a uma área desocupada de um imóvel e/ou de um fundo imobiliário. No entanto, avaliam aspectos diferentes.

A vacância física analisa a área, geralmente, em metros quadrados. Portanto, dois imóveis com 5 mil m² e 800 m² não alugados terão 200 m² de vacância. Isso representa um índice de 16%.

Por sua vez, a financeira considera o custo por metro quadrado. Assim, são avaliados diferentes fatores, como:

  1. localização;
  2. condições do espaço;
  3. finalidade.

Voltando ao exemplo anterior, os mesmos 800 m² sem inquilino podem ter valores diferentes. Isso porque um está localizado em São Paulo e outro em Araraquara, por exemplo.

De toda forma, ambos indicam como está a saúde financeira do FII. Além disso, sinaliza quais são as perspectivas.

Afinal, uma taxa de vacância elevada mostra falta de interesse nos imóveis. Assim, há prejuízos para a rentabilidade do FII.

Ou seja, a vacância financeira trará uma visão parcial da saúde financeira do fundo. Assim, sua tomada de decisão é mais acertada.

Jacinto Neto
Jacinto Neto
Analista CNPI e sócio do Funds Explorer
Formado em administração pública pela FGV-SP, mestre em Finanças e Controladoria pela FIPECAFI, analista CNPI e sócio do Funds Explorer. Possui experiência maior que 5 anos, trabalhando com estratégia de investimentos, planejamento e modelagem financeira, além de análise de fundos de investimento imobiliário.

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