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Rendimentos de FIIs acompanham a inflação no longo prazo? Descubra!

Rendimentos de FIIs acompanham a inflação no longo prazo? Descubra!

Não é novidade para os investidores que as taxas de juros (como a Selic, por exemplo), têm relação direta com os FIIs. Mas os rendimentos de FIIs acompanham a inflação no longo prazo? Além de ser uma dúvida importante, é altamente frequente no meio de investimentos.

Para entender melhor como se dá essa relação e se, de fato, os rendimentos de FIIs acompanham a inflação no longo prazo e como isso acontece, acompanhe os próximos tópicos!

Como se dá a relação entre a inflação e os FIIs?

Muitos investidores têm a ideia definida de que, geralmente, os FIIs protegem a carteira contra a inflação. Entretanto, a realidade não é tão simples assim.

Isso porque, atualmente, existem inúmeros tipos de FIIs disponíveis no mercado. Sendo assim, é de se esperar que nem todos eles sejam tão resistentes ou se beneficiem quando se trata da inflação.

A alta da inflação e das taxas de juros, por exemplo, pode beneficiar alguns FIIs – principalmente os Fundos de Papel – e deixar outros, como os Fundos de Tijolo, em desvantagem.

Em contrapartida, a baixa da inflação pode beneficiar outros tipos de FIIs, e por aí vai: cada situação pode afetar, de diferentes maneiras, diferentes tipos de Fundos.

Entretanto, há uma pergunta que não quer calar. E é sobre isso que os próximos tópicos tratam: os rendimentos de FIIs acompanham a inflação no longo prazo? Vamos descobrir!

Os rendimentos de FIIs acompanham a inflação no longo prazo?

De fato, alguns Fundos Imobiliários podem proteger o investidor em relação à inflação no longo prazo. É importante ter em mente que existem certos fatores que podem afetar essa relação.

Mesmo assim, é possível notar que os Fundos Imobiliários apresentaram bons resultados quanto a isso nos últimos dez anos. Veja:

Resultados em um período de dez anos

Entre os meses de janeiro de 2011 e abril de 2021, os FIIs tiveram retorno total de 186% medido por meio da variação do IFIX.

Enquanto isso, no mesmo período de tempo, o IGP-M e o IPCA variaram, respectivamente, o total de 128% e 78%.

Durante este período de aproximadamente dez anos, mesmo em meio a diversas crises econômicas que afetaram o país, os FIIs ainda apresentaram um retorno real positivo de 4,6% ao ano em relação ao IPCA, fortalecendo a teoria de sua proteção no que diz respeito à inflação.

O que pode mudar a curto prazo?

No entanto, o resultado exposto acima pode ser um pouco diferente caso sejam verificados períodos menores de tempo.

Nos últimos 24 meses, por exemplo, a variação do IGP-M foi de cerca de 46%, enquanto o IFIX apresentou cerca de 10% de valorização.

Tendo em mente que o IFIX é o índice utilizado para medir o valor de mercado dos principais FIIs disponíveis atualmente, é comum que os resultados a curto prazo apresentem certas flutuações por diferentes motivos.

Estes mesmos fatores podem desencadear uma série de desequilíbrios, que podem ser a explicação do descasamento observado entre ambos os índices nos últimos dois anos.

Ao analisar outras métricas, como o rendimento médio pago pelos FIIs e o valor patrimonial de suas cotas, é possível observar que estes fatores também não acompanharam a inflação no mesmo período.

Como analisar a reação dos FIIs aos índices da inflação?

Como citamos no início do artigo, os FIIs de Papel reagem de forma diferente às situações provenientes da inflação do que os Fundos de Tijolo: cada um deles pode sofrer ou não desvantagens, dependendo do que acontecer.

Portanto, para analisar corretamente como os Fundos Imobiliários reagem às variações da inflação, primeiramente, é necessário pensar nos FIIs como dois grupos diferentes. Vamos lá?

Reação dos FIIs de Papel à inflação

Atualmente, os FIIs de CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) são Fundos de Papel que investem em operações ligadas ao crédito imobiliário.

Estes FIIs mantêm seu funcionamento por meio de Certificados de Recebíveis Imobiliários e possuem, atualmente, maior participação no índice IFIX.

Fundos de Papel podem se beneficiar da inflação, assim como da alta nas taxas de juros. No entanto, é preciso estudar até que ponto estes benefícios podem ser alcançados por meio do investimento nesses FIIs.

Reação dos FIIs de Tijolo à inflação

Enquanto isso, os FIIs de Tijolo podem sofrer dificuldades com a alta da inflação em alguns casos. Afinal, o valor dos aluguéis dos imóveis deve cobrir as variações. 

Sendo assim, nestes casos, tudo depende de como está cada um dos setores no cenário atual do ciclo imobiliário.

Em momentos nos quais este ciclo está favorável, os aluguéis tendem a ser corrigidos integralmente pela inflação e, além disso, ainda podem gerar ganhos reais ligados ao valor dos aluguéis.

Entretanto, é sempre bom manter a precaução, tendo em vista que os Fundos Imobiliários de tijolo, geralmente, não são o tipo de FII que mais leva vantagem com a alta da inflação e das taxas de juros.

Estar sempre atualizado quanto a este tipo de informação é uma forma muito importante e eficiente de fazer com que a sua estratégia possa ser planejada de acordo com as mais diferentes situações e cenários. Portanto, para uma estratégia futura entender se os rendimentos de FIIs acompanham a inflação no longo prazo é primordial. 

Jacinto Neto
Jacinto Neto Analista CNPI e sócio do Funds Explorer
Formado em administração pública pela FGV-SP, mestre em Finanças e Controladoria pela FIPECAFI, analista CNPI e sócio do Funds Explorer. Possui experiência maior que 5 anos, trabalhando com estratégia de investimentos, planejamento e modelagem financeira, além de análise de fundos de investimento imobiliário.

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