Finanças do Mercado Imobiliário

O que é NOI: você sabe o que significa e como aplicá-lo?

O que é NOI: você sabe o que significa e como aplicá-lo?

Quando falamos de comprar uma cota e passar a investir em um fundo imobiliário, devemos analisar alguns itens importantes para saber se é uma boa oportunidade ou não. Por isso contamos com o cálculo do NOI.

Basicamente, o NOI representa o lucro operacional de um ativo imobiliário, ou seja, quão rentável é esse investimento. Leia o artigo que preparamos e saiba tudo sobre essa ferramenta.

O que é NOI?

Net Operating Income” ou mais conhecido como NOI, significa Receita Operacional Líquida e tem como foco analisar ativos imobiliários que visam renda.

Esse indicativo representa a diferença entre a receita que o imóvel produz e os gastos operacionais necessários para operá-la. Dessa forma, também poderíamos chamar de lucro operacional

Por isso, vemos que este indicador também demonstra a capacidade de um ativo quitar suas dívidas contraídas.

É preciso saber que o NOI só é um valor válido quando se trata de imóveis que geram renda, ou seja, caso o inquilino seja o próprio proprietário, esse indicador não trará informações importantes.

E quando falamos de produzir renda, não falamos apenas de aluguéis. Existem outras maneiras de arrecadação como por exemplo:

  • Publicidades;
  • Locação de espaços;
  • Estacionamentos.

Agora, ao falarmos de despesas fixas, falamos daquelas que são indispensáveis para a boa operação do imóvel. Algumas delas são:

  • Energia;
  • Água e Esgoto;
  • Manutenção;
  • Impostos;
  • Seguro;
  • Administração.

Para que serve o NOI?

Esse termo é importante para compra e venda de imóveis, devido a sua característica de determinar quais ativos rendem mais lucro. Por essa razão, o Net Operating Income é excelente para investir em fundos imobiliários.

Esse método capacita os investidores a ver se é interessante investir em determinado imóvel observando a receita e gastos operacionais – o nome desse processo também é conhecido como valuation.

Como calcular NOI?

Afinal, como então calcular esse indicativo tão importante?

Para realizarmos o cálculo, basta apenas conhecer bem os conceitos do NOI.

Iniciamos o cálculo explicando o GOI (Gross Operating Income), que significa Receita Operacional Bruta, pois aqui temos a receita que desconta a vacância e perda de créditos.

Por outro lado, temos as despesas operacionais, que são caracterizadas por taxas, manutenção, administração, contas.

Dessa maneira, podemos visualizar o cálculo de NOI da seguinte forma:

Vemos a equação para calcular NOI: GOI menos as despesas operacionais.

Exemplo com equação

Para fins de explicação, suponhamos que você deseje comprar um pequeno galpão o qual a arrecadação anual seja de R$ 100.000,00, no entanto existem uma série de despesas a serem pagas no valor de R$15.000,00, e de seguro R$ 45.000,00.

Nesse caso, para encontrar o Net Operating Income, a equação ficaria:

Vemos a equação para calcular NOI com valores: cem mil reais menos quinze mil reais menos quarenta e cinco mil reais. O resultado é quarenta mil reais.

Em conclusão, o NOI do exemplo corresponde a R$ 40.000.

Qual a diferença entre NOI e EBITDA?

Para entendermos a fundo sobre o indicador NOI, é preciso definir o que é o termo EBITDA, mas também suas aplicações.

À primeira vista podem ser parecidos ou, até mesmo, a mesma coisa, no entanto, ambos possuem diferentes qualidades.

O EBITDA é uma sigla que, do inglês, significa “Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization”, o que em português equivale à “Lucro Antes de Juros, Impostos, Depreciação e Amortização”.

Esse termo, assim como o NOI, também é utilizado para avaliar o bem-estar das finanças de determinada empresa, todavia, são considerados os encargos e financiamentos.

Sem falar que o Net Operating Income se relaciona com o mercado imobiliário enquanto a utilização do EBITDA tem a ver com empresas, indústrias e outros setores.

Eventualmente, se existem várias diferenças nos dois conceitos e aplicações, as equações para cálculos também se tornam diferentes. Veja o cálculo do EBITDA:

Vemos a equação para calcular EBITDA: GOI menos despesas operacionais menos encargos.
Em comparação com o NOI.

Como esse cálculo funciona na prática?

Se tomarmos as informações do exemplo anterior e considerarmos que os encargos são de R$ 2.000, o cálculo de EBITDA seria:

Vemos a equação para calcular EBITDA com valores: cem mil reais menos quinze mil reais menos quarenta e cinco mil reais. O resultado é quarenta mil reais.
Em comparação com o NOI.

Logo, vemos que os valores resultado dos cálculos do EBITDA e NOI divergem por 2.000 reais.

Considerações

Entendemos que essa ferramenta é uma “mão na roda” para analisar um investimento de caráter imobiliário e que visam rendimentos.

Para utilizar esse método basta subtrair o valor do lucro operacional das despesas operacionais como vimos ao longo do texto.

Faça uso do NOI, pois precisamos ter em mão conhecimento e os melhores procedimentos para avaliar se vale a pena ou não os nossos investimentos.

Jacinto Neto
Jacinto Neto
Analista CNPI e sócio do Funds Explorer
Formado em administração pública pela FGV-SP, mestre em Finanças e Controladoria pela FIPECAFI, analista CNPI e sócio do Funds Explorer. Possui experiência maior que 5 anos, trabalhando com estratégia de investimentos, planejamento e modelagem financeira, além de análise de fundos de investimento imobiliário.

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