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Taxas em emissões: saiba o que são e como avaliá-las

Taxas em emissões: saiba o que são e como avaliá-las

Quando um Fundo Imobiliário precisa captar mais recursos e/ou novos investidores, é possível realizar uma operação com este fim, porém, que conta com algumas taxas. Você sabe o que são as taxas em emissões?

Até o final deste artigo, tiraremos as suas dúvidas sobre as taxas de emissões. Acompanhe e descubra o que são, como funcionam, para que servem e como analisá-las!

O que são as taxas em emissões?

Ao comprar ou vender uma cota de qualquer Fundo Imobiliário no mercado, existem certos custos a serem pagos. E, quando um FII decide realizar uma emissão, ao participar dela, você estará comprando cotas.

Sendo assim, as emissões são uma operação que exige o pagamento de uma taxa. Ao pagar este valor, o investidor paga para custear tanto a própria oferta quanto os custos cobrados pelas instituições para que ela possa ser realizada.

A emissão de novas cotas é um evento para o FII, e exige diversas coisas. As Ofertas Públicas, no entanto, exigem mais: são mais documentos, períodos diferentes e, também, maiores custos.

Por isso, é comum que as Ofertas Públicas (feitas para que investidores possam adquirir cotas através da B3, a Bolsa de Valores) sejam mais caras do que as ofertas privadas. Assim, suas taxas também costumam ser elevadas.

São custos necessários para realizar uma emissão:

  1. Taxa da CVM (Comissão de Valores Mobiliários);
  2. Taxas da própria B3;
  3. Taxa da ANBIMA
  4. Pagamento de advogados;
  5. Pagamentos referentes a Marketing;
  6. Custos de estruturação;
  7. Custos de coordenação.

Entre todas as citadas, as últimas duas taxas são as principais: são os custos de estruturação e de coordenação que mais pesam para um FII que emite novas cotas.

É por conta de tantas exigências, não pedidas nas ofertas privadas, que estas acabam sendo naturalmente mais baratas.

Como as taxas em emissões são pagas?

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Na prática, existem diferentes maneiras através das quais a taxa de emissão pode ser paga. Confira:

  1. Os investidores pagam a taxa de emissão

Uma das formas mais comuns, o investidor paga seu custo no próprio ato da subscrição através de um valor aplicado a cada cota. Assim, todos os cotistas que participam da emissão ajudam a custeá-la.

  1. O Fundo paga a taxa de emissão

Outro método comum é o próprio FII arcar com os custos da emissão. Neste caso, o Fundo retira o valor necessário de seu caixa para pagar a taxa após a emissão. No entanto, esta opção pode ser desvantajosa.

Isso porque, na verdade, em termos práticos, o patrimônio de um FII pertence aos cotistas. Afinal, todo Fundo Imobiliário tem a obrigação de distribuir, no mínimo, 95% de seu lucro caixa aos investidores.

Sendo assim, em ambas as formas, é o cotista que paga a taxa: seja direta ou indiretamente. Porém, aqui, o cotista que não participa da oferta também acaba custeando o que não utilizou.

  1. O Gestor ou Administrador paga a taxa de emissão

Um caso raro, porém, que já aconteceu algumas vezes, em cenários específicos: o Gestor ou o Administrador retira o dinheiro necessário do próprio bolso para pagar os custos referentes à emissão das cotas.

Para que servem as taxas de emissões?

É importante pontuar que as taxas em emissões não entram no lucro caixa do Fundo. As taxas em emissões servem exclusivamente para custear o processo necessário para o lançamento das cotas.

Ou seja: o valor pago na taxa de emissão não é utilizado pelo Fundo para manutenções, expansão de investimentos ou reserva de emergência. Seu destino é, desde o início, custear a Oferta.

Em uma emissão, existe um valor a ser pago em taxas por cada cota. Ou seja: se a taxa da emissão é de R$2 por cota, o pagamento for feito pelos investidores e as cotas custarem R$120, cada investidor precisará pagar R$122 por cota, seja em sua subscrição ou na utilização do direito de preferência.

Neste caso, o FII recebe os R$120 relacionados às compras de cotas, mas os R$2 a mais de cada investidor não tem uso algum além de custear o evento.

Por isso, é importante que você saiba analisar essa taxa e não acabe pagando caro demais nela. É sobre isso que vamos falar no próximo tópico. 

Como avaliar a taxa de emissão de um FII?

A última — mas nunca menos importante — coisa que você precisa saber antes de sair deste artigo é como avaliar uma taxa de emissão e saber se vale a pena pagá-la.

Uma média de taxa de emissão para uma Oferta Pública (mais cara) atualmente é de 3%.

Portanto, Ofertas Públicas com taxas de até 3% estão dentro do padrão. Mas, tendemos a procurar sempre o mais barato. Se este for o seu caso, evite taxas que ultrapassem tal porcentagem.

Embora esta seja a taxa padrão, ainda assim, é possível encontrar Ofertas Públicas com taxas de emissão bem mais baratas do que isso, ficando na casa dos 1,8%, por exemplo.

Enquanto isso, a taxa de emissão nas ofertas privadas costuma ficar em torno dos 1,5%. Acima dos 2%, neste caso, já se torna uma taxa relativamente cara.

Nas ofertas restritas, também é possível encontrar taxas bem abaixo dessa margem: valores até mesmo abaixo de 1% podem ser encontrados. Recapitulando:

  • Ofertas Públicas: barato até 2% | padrão até 3% | caro a partir de 3,5%;
  • ofertas restritas: barato até 1% | padrão até 1,5% | caro a partir de 2%.

Para que uma oferta seja interessante, o valor da taxa de emissão deve ser menor do que o de mercado, porém, maior do que o Valor Patrimonial do Fundo (deve-se calcular apenas o valor da cota, desconsiderando a taxa, tendo em vista que esta não entra no caixa).

Utilizar tal molde (valor abaixo do de mercado e acima do patrimonial) fica mais fácil de acordo com o quão baixas forem as taxas em emissões.

ACESSO RÁPIDO
    Jacinto Neto
    Jacinto Neto Analista CNPI e sócio do Funds Explorer
    Formado em administração pública pela FGV-SP, mestre em Finanças e Controladoria pela FIPECAFI, analista CNPI e sócio do Funds Explorer. Possui experiência maior que 5 anos, trabalhando com estratégia de investimentos, planejamento e modelagem financeira, além de análise de fundos de investimento imobiliário.

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