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Vale a pena investir em CRI? Conheça esse investimento

Vale a pena investir em CRI? Conheça esse investimento

O CRI é um título privado emitido por instituições não financeiras. Essa é uma aplicação financeira conservadora e integra a renda fixa. No entanto, pode ser escolhida por todos os perfis de investidor.

A sigla CRI significa Certificado de Recebíveis Imobiliários. A grande vantagem dessa modalidade é a isenção de Imposto de Renda (IR) para pessoa física. Porém, ainda tem outras variáveis importantes.

Entenda melhor como esse investimento funciona. Acompanhe.

O que é CRI?

Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) é um título privado da renda fixa. Nesse caso, aplica-se o capital dos investidores especificamente no setor de imóveis.

Na prática, esse papel gera um direito de crédito. Isso porque o investidor tem direito a receber a remuneração acrescida do capital investido.

Apesar de não existir valor mínimo a aplicar, essa exigência pode ser feita. Normalmente, precisa-se investir R$ 1.000 ou mais. No entanto, é possível encontrar por uma quantia mais baixa.

Além disso, a Lei 9.514/1997 regulariza os CRIs. Segundo a legislação, apenas companhias securitizadoras de recebíveis imobiliários emitem esse título. 

Como os CRIs funcionam?

Todo Certificado de Recebível Imobiliário é um título que representa a promessa de um pagamento posterior. Ou seja, a instituição lança o papel no mercado para captar recursos. Em troca, oferece uma remuneração aos investidores.

A vantagem para o emissor é justamente captar o capital de que precisa. Assim, pode fazer investimentos. Para quem aplica o dinheiro, o benefício é a rentabilidade.

Para entender melhor o que é CRI, veja o seguinte exemplo. Uma construtora lança um empreendimento imobiliário. As unidades são colocadas à venda na planta e são vendidas.

No entanto, as parcelas anda precisam ser pagas. Para antecipar a obtenção dos recursos, a construtora contrata uma securitizadora.

Essa empresa transforma as dívidas em títulos de crédito, ou seja, CRIs. Os investidores adquirem esses papéis e a construtora recebe o dinheiro de que precisa.

Assim, a obra é continuada, os compradores recebem sua unidade no prazo correto e os investidores têm seu rendimento. Por isso, é uma relação em que todos ganham.

Dois executivos apertam as mãos sobre uma prancheta com papéis e uma miniatura de casa sinalizando o investimento em CRI

Características dos títulos

Esses certificados de recebíveis têm alguns detalhes relevantes para os investidores. Os principais são:

  • rentabilidade: é um título de renda fixa. O retorno costuma ser híbrido. Assim, há uma taxa prefixada somada a um índice da inflação, como o IPCA. Por exemplo, 2,5% a ano + IPCA. Por isso, sempre há um ganho real;
  • tributação: os títulos de CRI são isentos de IR e Imposto sobre Operações Financeiras (IOF). Portanto, a rentabilidade é líquida;
  • investimento mínimo: pode-se comprar os papéis no mercado secundário ou via ofertas públicas. O valor inicial pode variar, mas costuma estar acessível a partir de R$ 1.000. Vale a pena observar que algumas emissões são direcionadas a investidores qualificados;
  • liquidez: o foco desses ativos é o longo prazo. O vencimento costuma ficar entre 4 e 10 anos, mas pode ultrapassar esse limite. O resgate não pode ser antecipado. Ou seja, a liquidez é válida somente no vencimento. Caso precise do dinheiro antes da data final, é preciso comercializar o papel no mercado secundário, caso haja interessados. Além disso, essa negociação não traz garantia de recebimento da rentabilidade combinada.

Quais são os riscos do Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI)?

A aplicação financeira em CRI é bastante segura. Por isso, o risco é baixo. Isso significa que indica-se o título  para todos os perfis de investidor. Especialmente, conservador e moderado. Para investidores arrojados, o investimento serve como forma de diversificar a carteira.

De toda forma, existem alguns pontos arriscados. Os principais são os de:

  • liquidez: o prazo de vencimento é longo. Além disso, a possibilidade de venda no mercado secundário é limitada;
  • crédito: o investimento em CRI não conta com a proteção do Fundo Garantidor de Crédito (FGC). Assim, se os devedores dos financiamentos não quitarem suas dívidas, pode haver a inadimplência.

Ainda assim, o ativo pode ter garantias. As mais comuns são:

  • alienação fiduciária;
  • fiança;
  • cessão fiduciária de direitos creditórios;
  • aval;
  • penhor.

Essa é uma forma de reduzir o risco. Outra possibilidade é analisar a classificação de rating do emissor. Isso traz uma segurança a mais para o investidor.

Como funciona a tributação para pessoas jurídicas?

O CRI é isento para pessoas físicas. No entanto, esse investimento exige o pagamento de impostos para pessoas jurídicas. Nesse caso, a cobrança do IR segue a tabela regressiva:

  • até 180 dias: 22,5%;
  • entre 181 e 360 dias: 20%;
  • de 361 a 720 dias: 17,5%;
  • acima de 720 dias: 15%.

Desse modo, existem vários motivos para escolher o CRI. Porém, vale a pena atentar às taxas, caso seja pessoa jurídica. Assim, você evita que parte do seu rendimento seja corroído.

Jacinto Neto
Jacinto Neto
Analista CNPI e sócio do Funds Explorer
Formado em administração pública pela FGV-SP, mestre em Finanças e Controladoria pela FIPECAFI, analista CNPI e sócio do Funds Explorer. Possui experiência maior que 5 anos, trabalhando com estratégia de investimentos, planejamento e modelagem financeira, além de análise de fundos de investimento imobiliário.

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