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Riscos dos FIIs: eles são os mesmos para cada tipo?

Riscos dos FIIs: eles são os mesmos para cada tipo?

Não existem regras escritas em pedra no que tange à área de investimentos. Num contexto geral, essa afirmação, sem sombra de dúvidas, também se faz realista no que diz respeito aos fundos imobiliários e riscos dos FIIs.

Dito isso, não há como generalizar critérios para todos os tipos de fundos existentes no nosso mercado e os riscos dos FIIs, dado que cada um deles possui as suas próprias características particulares.

Assim sendo, o que seria viável levar em consideração no que diz respeito aos riscos existentes em cada tipo de fundo imobiliário, dado que cada tipo possui as suas peculiaridades próprias?

O primeiro exercício que recomendamos aos investidores que o façam, é refletir a respeito da seguinte questão:

Quais eventos afetariam a distribuição de dividendos do FII?

A princípio, a resposta para essa pergunta está diretamente relacionada com o tipo de FII em questão. E, justamente por isso, ela é tão relevante no que refere-se a um processo de análise – assim como, também, no desenvolvimento pessoal de cada investidor.

Dito isso, quais seriam as possíveis respostas para essa indagação, em cada um dos setores dos FIIs? Confira:

  • Fundos de tijolo: vacância, inadimplência, setor de atuação, saúde financeira dos inquilinos, localização e padrão construtivo dos imóveis;
  • Fundos de papel: riscos de Default (ou seja, o risco de “calote”) e/ou possibilidades de oscilações bruscas nos índices de inflação (IPCA e IGPM);
  • Fundos de Fundos (FoFs): condições geral do mercado, dado que o índice IFIX em alta ou em queda influencia diretamente nos resultados de um FoF por conta dos resultados de ganho de capital feitos pelo gestor provenientes de um mercado altista, por exemplo;
  • Fundos de desenvolvimento: riscos de execução de obra e da performance das vendas (se uma obra atrasa, adiam-se as entregas que, por consequência, adiam-se as vendas, o que significa menos dividendos para o cotista);

É possível perceber, diante do exposto acima, que os fundos de desenvolvimento possuem – por conta da sua natureza operacional – uma demanda de análise mais apurada por parte dos investidores.

E, por conta disso, sugerimos aos iniciantes que decidam por analisar tais FIIs após a configuração inicial de sua carteira de investimentos.

No mais, é claro que existem diversos outros critérios a serem levados em consideração.

Contudo, o “checklist” acima pode ajudar os investidores a tomarem melhores decisões no que diz respeito à análise de riscos de fundos imobiliários pertencentes a diferentes tipos e setores de atuação.

Como reduzir o risco das FIIs?

Um dos primeiros passos a seguir para a redução de riscos é o acompanhamento mensal dos FIIs através da leitura dos relatórios disponibilizados pelos mesmos – como, por exemplo, os relatórios gerenciais e informes mensais.

Com o passar do tempo, o acompanhamento das “novelas” dos FIIs (no bom sentido da expressão) vem se tornando cada vez mais interessante e prazeroso.

Entretanto, outras iniciativas também podem  ajudá-lo a garantir menos risco nessas negociações – e elas começam no planejamento para otimizar o processo. Veja: 

  1. Pensar em tudo o que faz parte do processo da Gestão Imobiliária;

Ter uma visão ampla de tudo o que compõe o processo é sempre necessário para que a Gestão seja feita da melhor forma possível. Por isso, busque sempre considerar os seguintes fatores:

  • Os objetivos: a curto, médio e longo prazo;
  • Os resultados;
  • As metas a serem atingidas;
  • O planejamento e panorama do negócio.
  1. Considerar dicas que tornem a Gestão Imobiliária mais simples.

Embora a visão ampla citada acima seja necessária, é possível tomar atitudes que simplificam tudo isso. Como, por exemplo:

  • Contar com uma organização que simplifique os processos burocráticos;
  • Ter um mapeamento de oportunidades e a manutenção de um bom portfólio delas;
  • Manter uma equipe capacitada e qualificada.

Principais erros na Gestão Imobiliária que podem aumentar os riscos dos FIIs

Agora você já sabe o que fazer para garantir uma boa gestão. Mas e o que não fazer? Confira:

  • Falta de conhecimento no momento da avaliação do imóvel, que podem causar falhas de captação;
  • Deixar o relacionamento entre locador e locatário de lado, não investindo na relação;
  • Não estar a par das métricas de desempenho na imobiliária;
  • Contar com um site desatualizado, não responsivo ou de difícil entendimento e acessibilidade;
  • Não acompanhar as inovações presentes no mercado e nos processos.

Além disso, também é imprescindível levar em consideração a capacitação dos colaboradores, além da área – importantíssima – da gestão de pessoas.

No geral, temos como base para uma boa Gestão Imobiliária um grande conjunto de práticas que, combinadas, ajudam a tornar os processos cotidianos bem mais simples e objetivos.

Afinal, embora não seja possível fugir da burocracia, tornar esses assuntos mais fáceis e descomplicados por meio  de uma boa organização garante negociações mais simples e sem dor de cabeça para ambos os lados.

Impulsionando os resultados

Como citamos acima, boas práticas são necessárias para o bom funcionamento da gestão imobiliária. Isso porque, com elas, é possível alavancar os resultados e superar diversos obstáculos.

Portanto, para alcançar uma maior eficiência, considere:

  • Direcionar metas e objetivos de forma organizada;
  • Se manter sempre a par, estando atualizado sobre como anda o mercado imobiliário;
  • Sempre buscar novas oportunidades e negócios no mercado;
  • Manter o provisionamento sobre receitas e custos sempre bem estabelecido;
  • Conhecer diferentes métodos de alinhamento;
  • Ter gestão e controle alinhados como um pré-requisito;
  • Acompanhar as tendências e inovações do mercado.

Todas essas práticas, que visam diminuir os riscos dos FIIs e tornar os processos cotidianos da gestão mais eficientes, tornam seus investimentos mais seguros e bem planejados.

Por isso, busque dedicar um pouco de atenção a cada um destes tópicos, priorizando-os individualmente. Garantimos que as melhorias serão nítidas!

Conte conosco

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Jacinto Neto
Jacinto Neto Analista CNPI e sócio do Funds Explorer
Formado em administração pública pela FGV-SP, mestre em Finanças e Controladoria pela FIPECAFI, analista CNPI e sócio do Funds Explorer. Possui experiência maior que 5 anos, trabalhando com estratégia de investimentos, planejamento e modelagem financeira, além de análise de fundos de investimento imobiliário.

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