Fundos Imobiliários

FFO: Funds From Operation, como funciona esse indicador imobiliário?

FFO: Funds From Operation, como funciona esse indicador imobiliário?

O FFO (Funds From Operation) é um indicador muito utilizado em investimento de fundos imobiliários, famosos FIIs, por ser uma métrica administrativa importante. Devido às diversas opções de rendimento dentro do mercado financeiro, os investimentos podem ser mensurados de maneira mais inteligente e assertiva. 

Na prática, a maioria das informações sobre um ativo financeiro são visíveis para qualquer investidor, evidenciando ainda mais a necessidade do conhecimento sobre elas. Portanto acompanhe o artigo e saiba interpretar os dados referente ao FFO

O que é FFO?

O Funds From Operation (FFO) é definido como fluxo de caixa proveniente das operações, ou seja, ele indica se a organização possui um valor disponível no caixa para se financiar. 

Nos investimentos em fundos, significa a quantidade de caixa que um ativo pode proporcionar. Dessa maneira, o investidor pode medir a renda futura de um fundo avaliando rentabilidade e, por fim, a tomada de decisão na hora de investir. 

O fluxo de caixa de um fundo imobiliário é capaz de evidenciar a renda proveniente dos aluguéis e classificar a rentabilidade de um FII. Um investidor deve se atentar ao resultado do FFO na hora de alocar seu capital, pois utiliza-se esse indicador para classificação de benefício do retorno financeiro.  

Apesar do FFO não ser uma medida usada na área de contabilidade, é muito utilizado pelas empresas imobiliárias para medir o desempenho operacional, dado que seu resultado mede com alta precisão o retorno do investimento imobiliário. 

Como calcular FFO?

O cálculo é feito através de uma forma onde o resultado tem relação a uma demonstração de quanto disponível no caixa uma instituição possui.

Vamos para fórmula: 

FFO = Lucro Líquido + Depreciação + Amortização – Ganhos na venda de imóveis 

  • Lucro Líquido: é o rendimento real da empresa, significa o valor resultante da subtração de todos os custos da receita total da mesma. 
  • Depreciação: é a desvalorização do imóvel, significa o custo da obsolescência dos ativos.
  • Amortização: valor que o proprietário usa para neutralizar a depreciação do imóvel 
  • Ganhos na venda de imóveis: valor recebido pelas unidades com contratos ativos 

Interpretando um Fundo de Investimento Imobiliário pelo FFO

A autoridade no mercado imobiliário – a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) – administra os Fiis, ou seja, aprovam, regulam e avaliam a veracidade das informações. Portanto, um fundo imobiliário só se torna ativo após passar por sua aprovação e vinculação ao Ministério da Economia. 

Dito isto, as informações referente a um fundo estarão disponíveis para consulta do investidor, incluindo o resultado de FFO, o que garante uma projeção de rentabilidade do investimento. 


Para o investidor que adquire uma cota do imóvel, seu lucro será proveniente dos aluguéis e venda dos imóveis, portanto o valor pode aumentar com o tempo. Com o FFO é possível avaliar a receita imobiliária e o montante que o FII vai pagar para o investidor.

Jacinto Neto
Jacinto Neto Analista CNPI e sócio do Funds Explorer
Formado em administração pública pela FGV-SP, mestre em Finanças e Controladoria pela FIPECAFI, analista CNPI e sócio do Funds Explorer. Possui experiência maior que 5 anos, trabalhando com estratégia de investimentos, planejamento e modelagem financeira, além de análise de fundos de investimento imobiliário.

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