3 Fundos Imobiliários que pagam mais que a SELIC

A taxa Selic, principal instrumento de política monetária utilizado pelo Banco Central, voltou ao centro das atenções dos investidores brasileiros. Atualmente em 15% ao ano, a Selic atingiu um dos patamares mais altos da década, como resposta ao aumento persistente da inflação e ao cenário de incertezas fiscais e externas. Entretanto, ao investir em títulos do Tesouro Público pós-fixados, você paga imposto de renda na seguinte proporção e rentabilidade:

Assim, se você ficar acima de 720 dias, você ira ter a rentabilidade líquida de 12,75% e neste artigo, vamos falar de 3 Fundos de Investimento que pagam mais do que esse valor, com rendimentos isentos de imposto de renda.

Segundo o Relatório Focus divulgado pelo Banco Central em 23 de junho de 2025, a expectativa do mercado é de que essa taxa se mantenha nesse nível elevado até o fim do ano, com possíveis cortes apenas a partir de 2026. Para o investidor atento, especialmente o que acompanha os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), esse contexto levanta questões importantes sobre o impacto dos juros na rentabilidade e nas estratégias de alocação.

Antes de aprofundarmos nas consequências desse movimento, é fundamental entender o que é a Selic e qual seu papel na economia. A Selic é a taxa básica de juros da economia brasileira. Ela serve de referência para todas as demais taxas — como empréstimos, financiamentos, rotativo do cartão de crédito, aplicações de renda fixa — e também influencia diretamente a atividade econômica. Quando a Selic sobe, o crédito fica mais caro e menos acessível, desestimulando o consumo e os investimentos por parte das empresas e famílias. Ao mesmo tempo, os investimentos em renda fixa se tornam mais atrativos, já que oferecem remuneração mais alta com menor risco. É justamente esse ponto que afeta diretamente o comportamento dos investidores e o fluxo de recursos para ativos como os FIIs, que, apesar de gerarem renda passiva, são considerados ativos de risco.

Outro ponto relevante nesse cenário é o comportamento dos chamados “juros futuros”. Enquanto a Selic reflete a taxa básica atual definida pelo Comitê de Política Monetária (Copom), os juros futuros representam as expectativas do mercado financeiro em relação ao comportamento das taxas de juros nos próximos meses e anos. Esses juros são formados a partir da negociação de contratos na Bolsa de Valores e se ajustam diariamente com base nas expectativas para inflação, câmbio, atividade econômica e risco fiscal. Eles têm enorme importância porque são utilizados como base para a precificação de diversos ativos, incluindo os Fundos Imobiliários. Quando o mercado acredita que os juros futuros vão subir, os preços dos FIIs tendem a cair, já que os investidores exigem mais retorno diante do maior custo de oportunidade.

O que se observa agora é justamente esse movimento. Com a Selic em 15% e as projeções indicando manutenção por um tempo mais longo do que o previsto inicialmente, muitos FIIs sofreram desvalorização no preço das cotas, mesmo mantendo distribuições mensais atrativas. Isso acontece porque, com a renda fixa pagando mais e com menor volatilidade, uma parte do mercado migra seu capital para esses ativos, pressionando os fundos imobiliários. No entanto, para quem tem visão de longo prazo, esse momento pode ser estratégico para identificar oportunidades.

Mas afinal, o que esperar da Selic daqui em diante? O Relatório Focus indica que a taxa deve se manter em 15% até o fim de 2025, com expectativa de queda apenas a partir de 2026, quando deve recuar para 12,5% e depois para 10,5% em 2027. A inflação projetada ainda está acima da meta — 5,20% para este ano — o que dá poucos sinais de alívio imediato. O dólar segue pressionado, com cotação média de R$ 5,70, e o cenário fiscal ainda preocupa. Tudo isso contribui para um ambiente onde o Banco Central tende a manter uma postura mais conservadora, mesmo com algum alívio na atividade econômica. O PIB projetado para este ano é de 2,2%, que por si só não garante redução nos juros.

Dito, isso, vamos agora estudar 3 fundos imobiliários que pagam mais que a Selic, lembrando que nada neste artigo tem caráter de recomendação, mantendo apenas o caráter informativo.

1. XPCI11

A estratégia do XPCI11 revela-se clara desde seu início em setembro de 2019: gerar ganhos por meio de investimentos em ativos financeiros com lastro imobiliário, como CRIs, LCIs, LHs, debêntures e cotas de outros FIIs.

Conforme o relatório gerencial de maio de 2025, 93,7% do patrimônio está alocado em CRIs, 4,1% em FIIs e 2,2% em caixa. Dos CRIs, 80% do patrimônio está alocado em CRIs indexados ao IPCA + 6,70% e 20% a ativos CDI + 2,74 %, refletindo uma carteira que mescla renda fixa indexada à inflação e pós-fixada (CDI).
Já com relação aos FIIs, 52,8% está alocado em comercial, 32,6% em crédito corporativo e 14,6% em residencial.

Com patrimônio de aproximadamente R$ 770 milhões e quase 8,7 milhões de cotas emitidas, o fundo distribuiu R$ 10,28 por cota nos últimos 12 meses, resultando em dividend yield de 12,72 % — acima da SELIC (10,50% nos últimos 12 meses) — e um último rendimento mensal de R$ 1,00 por cota a ser pago no dia 14/07/2025.

2. KNCR11

O fundo KNCR11 — Kinea Rendimentos Imobiliários — lançado em outubro de 2012 e gerido pela Kinea Investimentos, tem como foco alocar o grosso dos recursos em CRIs de baixo risco de crédito, LCIs e caixa. A taxa média de retorno do FII está em CDI +2,27% a.a.

De acordo com o relatório gerencial de maio de 2025, o KNCR11 apresentava uma alocação de 100,6% do seu patrimônio em ativos-alvo, sendo 7,6% direcionados a LCI e 1,0% a instrumentos de caixa. A maior parte da carteira estava concentrada em CRIs indexados ao CDI, representando 100,3% do patrimônio do fundo. Esses títulos apresentavam uma remuneração média de CDI + 2,27% ao ano, com prazo médio de vencimento de 4,1 anos, evidenciando uma estratégia focada em crédito de alta qualidade e duration intermediária.

Com patrimônio de aproximadamente R$ 7,79 bilhões e quase 408.000 cotistas, o fundo distribuiu R$ 10,56 por cota nos últimos 12 meses, resultando em dividend yield de 12,09 % — acima da SELIC (10,50% nos últimos 12 meses) — e um último rendimento mensal de R$ 1,20 por cota (1,14% de dividend yield) a ser pago no dia 11/07/2025.

3. VGIR11

O VGIR11 operado pela Valora Gestão de Investimentos e administrado por BTG Pactual, concentra o patrimônio em CRIs indexados ao CDI, distribuídos com uma duration da carteira de 1,9 anos.

Ao final de maio de 2025, o VGIR11 encerrou o mês com 107,7% do seu patrimônio líquido alocado em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), distribuídos em 59 operações distintas que somavam um total investido de R$ 1,5 bilhão. Além disso, o fundo mantinha cerca de R$ 144,6 milhões aplicados em operações de venda e recompra futura de CRIs — conhecidas como compromissadas reversas — com custo médio de CDI + 0,79% ao ano. Essa estratégia demonstra a busca ativa por liquidez e ganhos adicionais por meio de instrumentos de curto prazo.

Com mais de 250.000 cotistas, o fundo irá distribuiu em junho o valor de R$ 0,12 por cota de dividendos, o que corresponde a um DY de 1,26%. Nos últimos 12 meses, o fundo distribuiu R$ 1,30 por cota que corresponde a um dividend yield de 13,73% sendo maior que a Selic no mesmo período (10,50%).

Vale a pena investir em FIIs que pagam mais que a Selic?

Em um cenário onde a taxa Selic ainda se mantém elevada, mas com sinais de possível queda no horizonte, fundos imobiliários de papel como XPCI11, KNCR11 e VGIR11 têm se destacado por entregar rendimentos mensais consistentes e, em muitos casos, superiores à própria taxa básica de juros. Cada um à sua maneira — seja pela diversificação da carteira, pela robustez na gestão ou pela agressividade na busca por spreads atrativos — oferece ao investidor uma alternativa sólida de geração de renda passiva.

Para quem busca construir uma carteira de investimentos focada em fluxo de caixa recorrente, esses fundos representam oportunidades relevantes, desde que o investidor esteja atento aos riscos de crédito, à liquidez e à qualidade da gestão. Mais do que simplesmente buscar um dividend yield elevado, é essencial entender a composição da carteira, a saúde dos ativos e a estratégia por trás de cada FII. Afinal, consistência e sustentabilidade no longo prazo ainda são os maiores diferenciais de um bom fundo imobiliário.