A alta recente da taxa Selic reacendeu o debate entre investidores sobre os impactos que os juros exercem sobre os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs). Entretanto, antes de apontar alguns fundos que merecem estudo nesse cenário, vamos entender o que é a Selic e qual sua relação com o mercado.
A taxa Selic é a taxa básica de juros da economia brasileira. Ela serve como referência para a remuneração de títulos públicos e impacta diretamente o custo do crédito, a rentabilidade das aplicações e, por consequência, o apetite a risco dos investidores. Quando a Selic sobe, aplicações conservadoras como o Tesouro Selic ficam mais atrativas, o que pode resultar em menor demanda por ativos que oferecem risco, como os FIIs. Por outro lado, uma taxa alta também eleva o rendimento pago por títulos atrelados ao CDI, que é um indexador comum em fundos imobiliários de papel.
Os juros futuros, que são as expectativas do mercado para os juros em horizontes mais longos, também têm impacto direto nos preços e rendimentos desses fundos. Isso acontece porque investidores tentam antecipar o comportamento da taxa Selic e ajustam o preço das cotas. Por isso, em momentos de alta da Selic e de juros futuros pressionados, o valor de mercado de muitos FIIs cai — abrindo oportunidades para quem busca renda passiva a longo prazo.
Ao atingir o patamar de 15%, a taxa Selic alcançou níveis históricos que não eram vistos há muitos anos. Esse nível elevado reflete a postura mais restritiva do Banco Central para conter a inflação e controlar a demanda, impactando diretamente todos os setores da economia. Para o investidor em Fundos Imobiliários, esse cenário representa tanto desafios quanto oportunidades, já que a alta nos juros encarece o crédito e diminui o apetite por ativos de renda variável, pressionando a cotação das cotas no curto prazo.
Ao mesmo tempo, quando a Selic atinge níveis tão elevados, os rendimentos pagos pelos FIIs indexados ao CDI também aumentam, tornando essas opções mais atrativas para quem busca renda passiva. Por isso, esse momento de taxa Selic em 15% pode ser uma oportunidade para reavaliar a carteira e identificar fundos resilientes e bem estruturados, que devem atravessar esse período de juros altos entregando bons resultados.
Dito isso, vamos a três fundos para estudar, sendo dois fundos imobiliários e um Fi-Infra. É importante ressaltar que nada aqui deve ser considerado uma recomendação e as informações são relativas aos relatórios gerencias de maio, dos respectivos fundos.
1 – KNCR11
O objetivo do KNCR11 é investir em ativos de renda fixa com lastro imobiliário, especialmente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), priorizando títulos pós-fixados e com baixo risco de crédito.
Atualmente, o fundo conta com R$ 7,79 bilhões de reais em patrimônio líquido, o que o torna um dos principais fundos do mercado, em termos de tamanho. Não apenas, o fundo também possui 407.938 cotistas, com liquidez média diária de R$ 11,44 milhões, o que o torna um fundo interessante para estudo, vez que possui robustez e liquidez, facilitando ao investidor entrar ou sair de posição com maior facilidade. Em outras palavras, com uma maior liquidez, é mais fácil comprar ou vender cotas do fundo imobiliário em questão. Em termos de rendimentos, o fundo pagou, em junho, R$ 1,20 por cota, com uma taxa média de CDI + 2,27%.
Na data de 30 de maio de 2025, o fundo estava com uma cota patrimonial de R$ 101,83 e uma cota de mercado de R$ 104,62, o que demonstra um ágio em relação ao seu patrimonial, o que ocorre quando existe uma maior demanda pelo investimento em questão.
Mais alguns dados relevantes são que o fundo possui 1% de taxa de administração, bem como tem a alocação de 100,6% do Patrimônio líquido em Certificados de Recebíveis Imobiliários, bem como possui 9,3% em operações compromissadas reversas, lastreadas nestes certificados. Essas operações permitem ao fundo maior flexibilidade.
O fundo possui 98,8% em alocação vinculada ao CDI e 0,3% em IPCA, o que favorece a distribuição de dividendos em épocas de taxa Selic elevada, especialmente em meses com maior quantidade de dias úteis. Em termos de setores, o fundo possui concentração no setor de escritórios.
A gestora: Kinea
Uma boa gestão é fundamental para o desempenho consistente e a longevidade de um fundo imobiliário. Gestores experientes analisam cuidadosamente os ativos que compõem o portfólio, acompanham o cenário econômico e ajustam a estratégia conforme as condições de mercado mudam. Dessa forma, conseguem proteger o patrimônio dos cotistas em períodos mais desafiadores e capturar oportunidades que tragam valorização e rendimentos sustentáveis. A qualidade da gestão reflete diretamente na relação entre risco e retorno e pode fazer toda a diferença entre um fundo que entrega resultados sólidos e um que enfrenta oscilações excessivas.
Nesse sentido, a Kinea se destaca como uma gestora reconhecida por sua postura conservadora e profissional na administração dos seus maiores fundos imobiliários. Com um processo rigoroso de análise e um foco em ativos resilientes, a Kinea busca minimizar riscos e priorizar a qualidade da carteira, oferecendo maior previsibilidade aos investidores. Essa visão mais cautelosa e bem fundamentada faz da Kinea uma possibilidade de escolha para quem busca segurança e perenidade em seus investimentos, especialmente em momentos de maior volatilidade nos mercados.
2 – VGIR11
O VGIR11 é um fundo imobiliário de papel focado em ativos de renda fixa com lastro imobiliário, tendo como principal estratégia a alocação em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) com alta liquidez e qualidade de crédito.
Atualmente, o VGIR11 conta com um patrimônio líquido de R$ 1,488 milhões, distribuídos em 61 diferentes operações de CRI, o que garante diversificação e robustez à carteira. Além disso, o fundo possui 251.419 cotistas e uma liquidez média diária de R$ 5,13 milhões, o que facilita a entrada e saída do investidor com agilidade no mercado secundário — característica importante para quem busca fundos com alta liquidez.
Em junho de 2025, o VGIR11 pagou R$ 0,12 por cota, representando um dividend yield de 1,26% no mês, um retorno relevante para investidores que buscam renda passiva mensal.
No mês de abril de 2025, o fundo apresentava uma cota patrimonial de R$ 9,63 e uma cota de mercado de R$ 9,28, indicando que estava sendo negociado com deságio em relação ao seu valor patrimonial, o que pode representar uma oportunidade de compra para o investidor atento.
O fundo cobra 0,8% ao ano de taxa de gestão, além de 0,20% de taxa de administração anual sobre o patrimônio líquido, com valor mínimo de R$ 20 mil mensais no primeiro ano e R$ 25 mil mensais a partir do segundo ano. Há também uma taxa de performance de 20% sobre o que exceder o CDI, alinhando os interesses da gestão com os dos cotistas.
O foco da gestão do VGIR11 é maximizar a alocação em CRI com boa liquidez, minimizando a posição em caixa para potencializar os rendimentos mensais. Essa estratégia busca aumentar a eficiência do fundo, mantendo flexibilidade para aproveitar oportunidades do mercado secundário de crédito.
A gestora: Valora
A Valora Investimentos é reconhecida por seu profundo know-how em produtos estruturados, com uma abordagem sólida e conservadora na análise de crédito. Um dos grandes diferenciais da casa está na experiência de seus sócios no mercado empresarial, o que garante uma visão estratégica e prática na tomada de decisões.
A gestora atua com foco em investimentos de médio e longo prazo, sempre ancorados por uma rigorosa análise fundamentalista dos ativos. Seu processo de gestão inclui o monitoramento contínuo das posições e o compromisso com a entrega de retornos consistentes para os investidores.
Em todas as suas áreas de atuação, a Valora mantém uma filosofia baseada em disciplina, responsabilidade e visão de longo prazo, construindo valor de forma sustentável e alinhada aos interesses de seus cotistas.
3 – CDII11
O CDII11 é um fundo de investimento em direitos creditórios (FI-INFRA), com foco em debêntures incentivadas de infraestrutura, que são títulos de dívida emitidos por empresas para financiar projetos em áreas como energia, rodovias, saneamento e telecomunicações. Essas debêntures seguem a Lei 12.431, o que garante isenção total de imposto de renda para pessoas físicas.
O CDII11 já conta com cerca de R$ 1,4 bilhão em patrimônio líquido e mais de 49.000 cotistas e uma liquidez diária de R$ 3,37 milhões. Isso mostra a confiança do mercado na estratégia da gestora e a crescente popularidade desse tipo de fundo entre investidores que buscam rendimento elevado com isenção de IR.
Em maio de 2025, o CDII11 distribuiu R$ 1,31 por cota, o equivalente a um yield de 1,26% no mês
No mês de maio de 2025, o fundo apresentava uma cota patrimonial de R$ 104,52 e uma cota de mercado de R$ 102,74, indicando que estava sendo negociado com deságio em relação ao seu valor patrimonial.
O fundo mantém uma carteira bem diversificada, composta por mais de 30 emissores. Um dos grandes atrativos do CDII11 é a isenção total de imposto de renda para pessoas físicas — tanto nos dividendos mensais quanto nos lucros com a venda das cotas.
As taxas do fundo são:
- Taxa de administração: 1,0% ao ano sobre o patrimônio
- Sem taxa de performance, o que é um diferencial positivo
Embora o fundo busque emissores com ratings entre AAA e A–, é importante destacar que se trata de crédito privado, e isso sempre envolve algum risco de inadimplência. Além disso, a duration média de 4,5 anos faz com que o fundo possa oscilar mais em ambientes de mudança de juros.
No entanto, a gestão ativa da Sparta tem demonstrado competência ao ajustar a carteira com agilidade e foco no longo prazo.
A gestora: Sparta
Com mais de 30 anos de atuação no mercado financeiro, mais de 200 mil investidores atendidos e R$ 17 bilhões sob gestão, a Sparta se consolidou como uma das maiores especialistas em renda fixa e crédito privado no Brasil.
A equipe é formada por profissionais altamente qualificados, com formação de excelência e certificações reconhecidas pelo mercado. Um dos grandes diferenciais da casa está na sua forte cultura de partnership, que promove o alinhamento entre os profissionais e a própria gestora. Como resultado, a rotatividade é extremamente baixa, fator fundamental para garantir consistência na gestão e foco em resultados de longo prazo. Hoje, a Sparta conta com 37 profissionais, sendo 14 deles sócios.
O cenário de taxa Selic em 15% pode parecer desafiador à primeira vista para quem investe em Fundos Imobiliários ou ativos de crédito privado. Afinal, o aumento dos juros tende a pressionar o preço das cotas e a migração de parte dos investidores para produtos mais conservadores.
Por outro lado, esse momento também pode representar uma grande janela de oportunidades para quem tem visão de longo prazo. Fundos com gestão experiente, boa diversificação, alto nível de liquidez e estratégias bem estruturadas tendem a se destacar mesmo em ambientes adversos — como é o caso de KNCR11, VGIR11 e CDII11.
- O KNCR11, com forte exposição ao CDI e um dos maiores patrimônios do mercado, oferece robustez e previsibilidade.
- O VGIR11, com boa liquidez e gestão ativa, se beneficia da alta dos juros através dos CRIs pós-fixados.
- E o CDII11, por sua vez, une isenção fiscal, bons rendimentos e exposição a setores estratégicos de infraestrutura, sendo uma alternativa interessante mesmo em meio à volatilidade.
Mais do que nunca, é hora de avaliar com calma, entender os impactos da Selic na sua carteira e buscar ativos que combinem segurança, boa gestão e capacidade de geração de renda passiva.
