O fim do mês está chegando e com ele, um dos momentos mais aguardados pelos investidores de fundos imobiliários (FIIs): o anúncio de rendimentos. Assim, os investidores podem saber quanto vão receber na próxima data de pagamento e, com isso, fazer o planejamento para pagar suas contas ou comprar mais cotas de FIIs. Entretanto, a maior vantagem dos fundos imobiliários pode também se tornar em um ponto de atenção, já que muitos investidores, ao escolher um ativo, olham, muitas vezes, apenas o rendimento.
Investir sem entender bem o ativo que está investindo é, em muitas situações, a receita certa para ter prejuízos. Os FIIs permitem que o investidor tenha acesso a uma carteira de ativos normalmente inacessíveis ao investidor comum, uma vez que ativos como shoppings, galpões logísticos e lajes corporativas necessitam de valores muito altos de investimentos, afastando o pequeno ou médio investidor. Não apenas, os fundos imobiliários permitem que o investidor receba rendimentos isentos de imposto de renda, o que aumenta ainda mais a rentabilidade relativa, ao se comparar, por exemplo, com o aluguel de imóveis físicos ou ao se comparar com outros investimentos que tenham o recolhimento de impostos.
Apesar dessas vantagens e de que os FIIs são normalmente mais seguros do que as ações, é necessário lembrar: esses ativos são de renda variável, o que significa que os rendimentos e o valor das cotas podem oscilar. Não apenas, a rentabilidade passada não garante retornos futuros, vez que há riscos associados à vacância de imóveis, inadimplência de locatários, revisões contratuais, mudanças econômicas e não podemos esquecer das decisões regulatórias e tributárias.
Nessa linha, é válido também mencionar que o Brasil é um país marcado por ciclos de juros e o investidor deve estar atento antes de decidir alocar seus recursos. Em momentos de juros altos, a renda fixa tende a ficar mais atrativa e muitos fundos imobiliários podem ter suas cotas pressionadas. Por outro lado, quando há a expectativa da queda da taxa de juros, como ocorreu em 2019, os FIIs tendem a ganhar destaque, tanto pela atratividade dos rendimentos mensais como pela possibilidade de valorização das cotas no longo prazo.
Outro ponto a ser considerado é que, dentro do universo dos fundos imobiliários, há diferentes tipos de estratégias. Existem os fundos de tijolo, que investem diretamente em imóveis físicos, e os fundos de papel, que aplicam em títulos de crédito lastreados no mercado imobiliário, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Não apenas, existem os fundos híbridos que mesclam as duas estratégias e os, atualmente em voga, hedge funds, também chamados de multiestratégia. Em períodos de juros elevados ou inflação elevada, por exemplo, os fundos de papel tendem a se destacar, pois parte de suas receitas é atrelada a indicadores como o CDI e o IPCA. Já os fundos de tijolo costumam ser favorecidos em momentos de crescimento econômico, quando a ocupação e os reajustes de aluguel são mais favoráveis.
Com tantas variáveis em jogo, escolher um bom fundo imobiliário requer mais do que olhar apenas o rendimento mensal. É preciso entender o contexto macroeconômico, a qualidade da gestão, o tipo de ativo e a saúde financeira do fundo. Pensando nisso, reunimos cinco pontos fundamentais que podem ajudar o investidor a fazer uma análise mais completa e fundamentada antes de tomar qualquer decisão.
Assim, neste artigo vamos detalhar cinco pontos que podem ajudar a identificar bons fundos imobiliários e a investir com mais segurança e consciência. Lembrando também que nenhuma das informações aqui apresentadas deve ser interpretada como recomendação de compra ou venda. O objetivo é apenas fornecer elementos que auxiliem o investidor a construir sua própria análise e tomar decisões mais fundamentadas.
1. Observe o cenário econômico e o momento do país
A primeira etapa para escolher bons fundos imobiliários (ou qualquer outro ativo) é compreender o cenário econômico em que o país está inserido. No caso do Brasil, os ciclos de alta e baixa da taxa Selic influenciam diretamente o comportamento dos FIIs. Em momentos de juros elevados, parte dos investidores tende a migrar para a renda fixa, o que pode pressionar as cotações dos fundos imobiliários e reduzir o volume de novas emissões. Já em períodos de queda dos juros, o setor volta a ganhar atratividade, impulsionado pelo aumento do apetite ao risco e pela busca por rendimentos mais elevados. Essa regra também vale para investimentos em países no exterior. Cada decisão deve considerar as características econômicas de cada país, para decidir quais os melhores ativos em cada contexto macroeconômico.
Fundos imobiliários costumam apresentar um bom desempenho quando há estabilidade econômica e previsibilidade nos indicadores macroeconômicos. A inflação controlada, o crescimento do consumo e a melhora nas expectativas de crédito e emprego também favorecem o setor. Por isso, compreender o ciclo de juros e o contexto fiscal do país é essencial para antecipar movimentos e identificar quais tipos de fundos podem se beneficiar do ambiente.
O investidor que entende o momento econômico consegue fazer escolhas mais alinhadas aos seus objetivos. Em fases de juros altos, por exemplo, fundos de papel, que investem em títulos indexados ao CDI ou ao IPCA, tendem a entregar rendimentos mais elevados. Já em momentos de expansão econômica, os fundos de tijolo, que dependem do desempenho do setor imobiliário real, costumam se valorizar à medida que aumenta a demanda por locações e espaços comerciais.
Por fim, é válido ressaltar que o investidor tem a perspectiva de que, em momentos de desafio econômico, aproveitar essas oportunidades para comprar cotas de bons fundos imobiliários com desconto, auxiliando a aumentar a rentabilidade da sua carteira ao longo do tempo. Assim, faz sentido concluir que os FIIs são excelentes investimentos para a realidade brasileira.
2. Avalie o setor em que o fundo atua
O segundo passo é analisar o setor em que o fundo está inserido. O mercado imobiliário é composto por segmentos com dinâmicas próprias e diferentes níveis de risco e retorno. Fundos de lajes corporativas, por exemplo, estão fortemente ligados ao desempenho das grandes cidades e à ocupação dos escritórios. Períodos de recessão ou aumento do trabalho remoto podem reduzir a demanda por esses espaços, afetando o desempenho dos fundos.
O setor de agências bancárias, por sua vez, vem passando por uma transformação significativa. O avanço do internet banking e dos serviços digitais reduziu a necessidade de estruturas físicas, levando bancos a desocupar imóveis ou renegociar contratos. Por outro lado, segmentos como galpões logísticos e centros de distribuição têm se destacado, impulsionados pelo crescimento do comércio eletrônico e pela modernização das cadeias de suprimentos.
Shoppings e centros comerciais também merecem atenção. Eles são mais sensíveis às variações no consumo, mas costumam reagir bem em momentos de retomada econômica e crescimento da renda das famílias. Já os fundos de desenvolvimento, que investem em projetos em construção, oferecem potencial de valorização, mas também apresentam maior risco. Avaliar o comportamento histórico de cada setor e entender as tendências que podem impactar seu desempenho é uma forma de reduzir incertezas e fazer escolhas mais assertivas.
3. Estude a gestão e a transparência do fundo
A qualidade da gestão é um dos fatores mais importantes na análise de um fundo imobiliário. O gestor é o responsável por decidir onde investir, negociar contratos, administrar imóveis e zelar pelos interesses dos cotistas. Por isso, acompanhar o histórico e a reputação da gestora é fundamental.
Os relatórios gerenciais mensais são a principal ferramenta de comunicação entre o fundo e seus investidores. Neles, é possível observar o desempenho dos ativos, as decisões de alocação, o nível de vacância, as receitas e despesas, além das perspectivas para os próximos meses. Uma gestão transparente apresenta informações claras, explica suas decisões e demonstra coerência entre o que foi planejado e o que está sendo executado.
Também é importante observar se o gestor tem experiência no segmento em que o fundo atua. A gestão de um fundo de tijolo, por exemplo, exige um conhecimento diferente da gestão de um fundo de papel, que demanda maior domínio do mercado de crédito. Além disso, a relação entre taxa de administração, performance e resultado deve ser equilibrada.
4. Verifique a saúde financeira e a origem dos rendimentos
É importante entender de onde vem a receita do fundo imobiliário, como é composta sua carteira e qual é o nível de risco associado a cada ativo.
Nos fundos de tijolo, normalmente, a principal fonte de renda são os aluguéis, e é importante observar se há concentração de inquilinos ou dependência de contratos específicos. Fundos com portfólios diversificados tendem a ser mais estáveis, já que o impacto de uma eventual vacância é diluído entre diferentes locatários. Além disso, a análise dos contratos, prazos de vencimento e reajustes é fundamental para medir a previsibilidade dos fluxos de caixa.
Nos fundos de papel, normalmente, a receita vem de títulos de crédito imobiliário, como os CRIs. Nesse caso, é necessário observar a qualidade dos devedores, as garantias e o índice de indexação (CDI, IPCA ou outro). Fundos com concentração excessiva em um único emissor ou operação podem apresentar maior risco de inadimplência.
Ademais, não apenas fundos de fundos ou hedge funds, fundos de papel também podem adquirir outros fundos imobiliários. Assim, nesse caso, é necessário analisar o percentual de FIIs na carteira e se faz sentido ter esses fundos imobiliários na carteira.
A leitura da demonstração de resultados (DRE) ajuda a compreender se o fundo está gerando lucro de forma recorrente ou se depende de ganhos eventuais, como vendas de ativos. Além disso, é importante acompanhar indicadores como vacância, alavancagem e valor patrimonial. Um fundo saudável financeiramente tende a ter uma estrutura equilibrada entre receitas, custos e reservas, o que permite manter rendimentos com regularidade e linearidade.
5. Avalie a consistência e a política de rendimentos
Por fim, mas não menos importante, vamos falar dos rendimentos. Fundos que mantêm rendimentos lineares ou crescentes geralmente demonstram estabilidade operacional e boa gestão financeira. No entanto, nem todos os fundos seguem a mesma estratégia. Fundos de desenvolvimento ou fundos de crédito podem passar períodos sem distribuir resultados, acumulando caixa para futuras operações. Isso não significa necessariamente um problema, mas sim uma característica da estratégia adotada.
Os fundos imobiliários são obrigados a distribuir, no mínimo, 95% do resultado caixa apurado a cada semestre. Essa regra garante que o investidor receba uma parcela significativa dos lucros, mas também exige atenção, já que o resultado caixa pode variar conforme o calendário de recebimentos, renegociações e despesas eventuais.
Além disso, é importante não se deixar levar por rendimentos extraordinariamente altos. Muitas vezes, eles podem refletir ganhos não recorrentes ou operações pontuais. A análise deve sempre considerar o histórico do fundo, o comportamento dos rendimentos e o contexto em que foram gerados.
Investir com foco apenas no dividendo mensal pode levar a decisões equivocadas, especialmente se o fundo estiver distribuindo resultados à custa de sua própria sustentabilidade. Avaliar a consistência e o propósito da distribuição é fundamental para quem busca retornos sólidos no longo prazo.
Considerações finais
Em resumo, os fundos imobiliários oferecem ao investidor a possibilidade de participar de um dos setores mais importantes da economia de forma acessível, diversificada e com potencial de geração de renda. No entanto, como todo investimento em renda variável, exigem estudo, paciência e análise.
Os fundos imobiliários são uma excelente forma de acessar o mercado imobiliário com liquidez, diversificação e gestão profissional. No entanto, como todo investimento em renda variável, envolvem riscos e exigem análise detalhada. Observar o cenário econômico, compreender o setor, avaliar a gestão, verificar a saúde financeira e analisar a consistência dos rendimentos são passos essenciais para investir com mais segurança e consciência.
