O TRXF11 concluiu a venda de um imóvel de varejo ocupado pelo Assaí em Goiânia por R$ 89 milhões, em linha com o último laudo de avaliação. O ativo tem ABL de 17.354 m² e contrato de locação vigente até junho de 2035. Parte relevante dos recursos foi destinada à redução de alavancagem, com a quitação de um CRI junto à Bari Securitizadora, reforçando a disciplina financeira dos fundos geridos pela TRX.
A transação envolve pagamentos escalonados: R$ 48,6 milhões foram usados para liquidar o CRI, há uma parcela intermediária de R$ 4,4 milhões a ser quitada nos próximos dias, e o saldo de R$ 36 milhões será pago em três parcelas semestrais, corrigidas pelo IPCA, com a primeira vencendo em seis meses. O cap rate anual estimado é de 7,65%, dentro do padrão de mercado para ativos de varejo ancorados em grandes redes.
O imóvel pertencia ao portfólio do TRXB11, veículo controlado pelo TRXF11, e o TRXB11 seguirá recebendo aluguel proporcional até maio de 2026. A operação deve gerar lucro estimado de R$ 19 milhões ao TRXB11, ou R$ 5,07 por cota, com TIR próxima de 15% ao ano, equivalente a 145% do CDI no período. Para o TRXF11, considerando sua participação no TRXB11, o ganho estimado é de cerca de R$ 0,58 por cota.
A TRX Investimentos, gestora de ambos os fundos, destaca que a venda com ganho de capital reforça a estratégia de reciclagem de portfólio, liberando caixa para novas aquisições e permitindo a manutenção do guidance de distribuição. O guidance dos dividendos do TRXF11 permanece entre R$ 0,90 e R$ 0,93 por cota, com a observação de que o lucro de R$ 0,58 por cota é estimativa e não promessa.
Expansão do portfólio e novas aquisições do TRXF11
Nas últimas semanas, o fundo acelerou seu plano de crescimento com quatro processos de aquisição que somam cerca de R$ 1 bilhão.
Entre eles, 14 agências locadas à Caixa e ao Santander compradas da Funcef por R$ 140 milhões; quatro imóveis de varejo do Grupo Mateus por R$ 379,9 milhões, incluindo sale and leaseback e três projetos built to suit; o complexo logístico Citlog Sul de Minas 3, em Varginha (MG), por R$ 285 milhões; e sete imóveis do Grupo Atacadão por R$ 297,1 milhões, todos em formatos de sale and leaseback ou built to suit.
Com a conclusão dessas operações, o portfólio do TRXF11 pode alcançar 101 imóveis e mais de 1 milhão de m² de ABL. A gestão avalia que o ciclo de vendas com ganho e reinvestimento em ativos de contratos longos e indexados ao IPCA sustenta o fluxo de caixa e a previsibilidade dos rendimentos para os cotistas do TRXF11.
