Que o TRXF11 está se mostrando um dos fundos mais ativos do mercado, não temos dúvida. Apenas no mês de dezembro tivemos quatro fatos relevantes, com movimentações multimilionárias, a saber:
Celebração de Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Bens Imóveis e Outras Avenças (CVC) para aquisição de 50% do Shopping ViaShopping Barreiro, localizado em Belo Horizonte/MG. O valor total da aquisição, a ser desembolsado pelo fundo, é de R$ 170.187.500,00 (cento e setenta milhões, cento e oitenta e sete mil e quinhentos reais), que serão integralmente pagos na data de superação das condições precedentes no CVC e do fechamento da transação, sendo a conclusão anunciada em fato relevante do dia 03/12/2025.
Conclusão da aquisição de dois imóveis na cidade do Rio de Janeiro, locados para a Escola Eleva, para o McDonald’s e para a Drogaria Pacheco S.A., no valor de R$ 159.059.605,50 (cento e cinquenta e nove milhões, cinquenta e nove mil, seiscentos e cinco reais e cinquenta centavos).
Conclusão da aquisição, conforme fato relevante do dia 05 de dezembro, de um imóvel localizado em Guarulhos/SP, locado para Cruzeiro do Sul Educacional S.A. (Faculdade Cruzeiro do Sul), para a Cobasi Comércio de Produtos Básicos e Industrializados Ltda. (Cobasi) e para a Caixa Econômica Federal (CEF), no valor de R$ 125.000.000,00 (cento e vinte e cinco milhões de reais).
Essas movimentações, como mencionado, foram extraídas dos fatos relevantes de dezembro. Entretanto, outro fato relevante chamou bastante a atenção do mercado: no dia 25 de novembro foi anunciada a aquisição de quatorze agências bancárias, sendo treze locadas para a Caixa Econômica Federal.
A estratégia do fundo
Todas essas operações podem causar estranhamento ao cotista do TRXF11, uma vez que o fundo é conhecido por seus imóveis voltados ao varejo, com inquilinos como Assaí Atacadista, Grupo Mateus e Pão de Açúcar. Não é para menos: o varejo representa 89,86% do percentual de ABL do fundo, e o Assaí Atacadista representa 28,86% da receita de aluguel.
O interessante dessas movimentações é que elas permitem uma reflexão geral sobre a indústria de fundos imobiliários e sobre como as mudanças que acontecem nesse mercado são inevitáveis. Agora, para compra e venda de imóveis para geração de valor, temos que lembrar sempre do mantra: localização, localização e localização.
Ao estudarmos imóveis, a localização é um dos fatores mais relevantes a se considerar em uma compra, especialmente em propriedades com vocação para múltiplos usos. Essa vocação múltipla pode gerar interesse de potenciais compradores e possibilitar, em decorrência, a venda no futuro por bons valores.
Esse é o ponto principal. As decisões da gestão parecem ser voltadas para a qualidade do inquilino (contratos longos para geração de receita recorrente) e para a localização do imóvel (possibilidade de giro). É uma estratégia que cada vez mais fundos vêm adotando: procurar fontes de receita estáveis, com bons inquilinos e imóveis, bem como procurar fontes de geração de valor através do giro de portfólio.
A gestão do TRXF11 deixou claro, na nossa visão, desde a participação no Hospital Albert Einstein, que eles não se limitará apenas a imóveis de varejo, sendo que hoje 6,87% do fundo está vinculado ao setor hospitalar. Não apenas isso: ao olhar o relatório gerencial, o objetivo do fundo é:
“Fundo de Investimento Imobiliário com foco na distribuição de renda e dividendos aos seus cotistas através de uma gestão ativa que busca maximizar seu retorno por meio da aquisição, do desenvolvimento e da venda de imóveis locados preferencialmente para grandes empresas com contratos de longo prazo.”
O foco aqui é a palavra “preferencialmente”, pois, por exemplo, na aquisição envolvendo a Universidade Cruzeiro do Sul, Cobasi e Caixa, apenas o contrato da universidade é atípico, enquanto os contratos da Cobasi e da Caixa são típicos.
O que muitos não enxergam é que, se um ativo pode ser comprado e vendido gerando valor aos acionistas, a gestão provavelmente o fará.
Com um patrimônio líquido de mais de R$ 3 bilhões e uma liquidez média diária de R$ 9,5 milhões, o fundo nos parece ter musculatura suficiente para continuar gerando valor por meio de uma gestão ativa que se preocupa em girar o portfólio.
Por isso, a compra das agências bancárias, apesar de causar estranhamento, faz sentido.
Considerações finais
Os fundos imobiliários possuem algum limite? Aparentemente não. Com fundos bilionários se desenvolvendo, como o TRXF11, o estudo da gestão por parte do investidor se mostra cada vez mais importante, pois é o que diferenciará, no futuro, bons ativos de retornos ruins.
Em um cenário em que estratégias se ampliam, setores mudam e o mercado evolui, apenas uma gestão competente e ativa conseguirá gerar valor a quem realmente são os donos do fundo imobiliário, os cotistas.
Importante: nada aqui neste artigo é uma recomendação. Para recomendações, sugerimos a assinatura da carteira recomendada da Suno Research.
