O TGAR11 é um fundo com nove anos de história, que possui 177 ativos, patrimônio líquido de R$ 2,52 bilhões, 151.072 cotistas e liquidez média diária de aproximadamente R$ 4,97 milhões. O fundo foi listado em 2017 e, apesar dessa robustez, apresentou uma queda de 11,82% nos últimos dias. Esse movimento ocorreu, muito provavelmente, em função das informações divulgadas no último Relatório Gerencial, que trouxe uma revisão do guidance de rendimentos, conforme trecho abaixo:
“Nesse contexto, diante dos fatores expostos, em especial: (i) a atualização do volume e velocidade de recebimentos esperados das incorporações, em razão dos atrasos na liberação de financiamentos bancários; (ii) a desaceleração na velocidade de vendas; e (iii) o efeito nas projeções decorrente do atraso no recebimento da venda da Viel, revisamos o guidance de distribuição para o primeiro semestre de 2026 para o intervalo entre R$ 0,70 e R$ 1,00 por cota.”
Dito isso, no canal do professor Baroni, a gestão explicou alguns pontos em live, que vamos resumir a seguir.
Guidance de rendimentos
A revisão do guidance ocorreu em função de fatores macroeconômicos nos quais o fundo está inserido. Além disso, fatores específicos, como o atraso na venda da Viel, hoje o maior ativo do portfólio, impactaram diretamente as projeções. Segundo a gestão, caso essa venda venha a ser concretizada, existe a possibilidade de o fundo operar na banda superior da expectativa de distribuição.
É importante destacar que o gestor reforçou que as garantias do fundo são robustas e que não existe risco de solvência no TGAR11. De acordo com a explicação, os imóveis estão prontos e possuem potencial relevante de destravar valor, embora não seja possível afirmar com precisão a velocidade com que isso ocorrerá.
Taxa de performance
O fundo não recebeu taxa de performance em 2024 e 2025, uma vez que a linha d’água não foi superada nesses períodos.
Já em relação à taxa de gestão, foi destacado que ela é impactada pela volatilidade do valor de mercado do fundo. Em outras palavras, movimentos recentes de queda acabam, naturalmente, reduzindo a base sobre a qual essa taxa incide, o que representa uma penalização direta para a gestão.
Entendendo melhor o fundo: estratégia
O TGAR11 é um fundo focado em desenvolvimento imobiliário. Essa estratégia envolve a aquisição de terrenos ou a realização de parcerias, a obtenção de aprovações junto aos órgãos regulatórios, o lançamento dos projetos no mercado, a comercialização, o desenvolvimento das obras e, posteriormente, a obtenção do TVO (Termo de Verificação de Obra), no caso de loteamentos, ou do Habite-se, no caso de incorporações, para a finalização da venda do estoque.
Em resumo, trata-se de uma tese de longo prazo. No segmento de loteamentos, o ciclo médio gira em torno de 15 anos, enquanto nas incorporações esse prazo é, em média, de 6 anos. Isso significa que há um período inicial de maior necessidade de capital, com fluxo de caixa negativo, para somente depois ocorrer a recuperação do principal e a geração de lucro, fenômeno conhecido como curva J.
Segundo a gestão, no segundo semestre de 2025 o fundo entrou no chamado “break even”, momento em que o fluxo de caixa começa a se estabilizar e tende a se tornar positivo.
Considerações finais
De forma geral, as explicações apresentadas na live parecem ter sido bem recebidas por quem acompanhou o conteúdo. O TGAR11, por suas próprias características, é um fundo sujeito a ciclos de mercado, e o Brasil atravessa atualmente um momento macroeconômico desafiador. Ainda assim, o fundo apresenta robustez em termos de tamanho e uma gestão que, tanto nos relatórios quanto nas lives, demonstra alinhamento com a tese proposta.
Cabe ao cotista avaliar se está disposto, ou não, a se expor a uma estratégia que envolve riscos e benefícios mais cíclicos quando comparados a outras teses dentro do mercado imobiliário.
Por fim, reforço que este conteúdo tem caráter exclusivamente informativo e não constitui recomendação de investimento. Para orientações específicas, o ideal é consultar a carteira recomendada da Suno Research.
