Existem centenas de fundos imobiliários disponíveis para o investidor estudar. Hoje, no dia em que escrevo este artigo, 14 de novembro de 2025, o IFIX, principal índice de fundos imobiliários, conta com 112 fundos. Por definição, para fazer parte do índice, é necessário que o fundo apresente um determinado nível de liquidez. Por exemplo, para participar, o ativo não pode ser classificado como “Penny Stock” e deve ter presença em pregão de 95% no período de vigência das três carteiras anteriores.

Em outras palavras, é possível dizer que quem participa do índice são os principais fundos imobiliários da bolsa e, ainda assim, como mencionado, hoje são 112 fundos que compõem essa seleção. Isso sem contar as dezenas de outros que não fazem parte do IFIX.

Portanto, é natural que muitos investidores acabem focando nos maiores e mais comentados. Inclusive, essa é uma excelente maneira de começar a investir. No artigo em que exploramos como montar uma boa carteira de FIIs, mencionamos exatamente isso. Agora, faz sentido que o investidor queira ampliar seu conhecimento e, consequentemente, aumentar sua diversificação, conhecendo mais sobre as várias opções e possibilidades que o mercado oferece.

A reflexão é simples: caso todas as estratégias fossem iguais, não haveria necessidade de existir tantas opções de fundos imobiliários no mercado. Faz sentido?

De toda forma, essa diversidade é algo extremamente positivo, pois demonstra a evolução do mercado de financiamento imobiliário no Brasil. Gosto de enxergar os fundos imobiliários como pontes financeiras entre o investidor e imóveis que antes eram acessíveis apenas a pouquíssimas pessoas, geralmente detentoras de grandes fortunas.

Hoje, essa realidade mudou drasticamente. Um investidor com poucos recursos, aplicando algumas dezenas de reais, consegue acessar alguns dos melhores imóveis do país. Nunca deixo de me impressionar com as possibilidades que o mercado financeiro cria para democratizar os investimentos.

Nessa mesma linha, tão importante quanto a democratização dos produtos financeiros por meio de valores mais acessíveis é a democratização do conhecimento sobre as possibilidades de investimento. Assim, o investidor passa a ter mais ferramentas para escolher as opções que melhor se adequem aos seus objetivos e ao seu portfólio.

Dito isso, no artigo de hoje vamos falar sobre três fundos imobiliários que talvez você não conheça: LVBI11, AFHI11 e TEPP11. Lembrando que nada do que está sendo apresentado aqui deve ser interpretado como recomendação, já que você é o protagonista das suas próprias decisões financeiras.

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1. AFHI11

O AFHI11 é um fundo com 37.813 cotistas e investe majoritariamente em Certificados de Recebíveis Imobiliários. Embora não seja um fundo com centenas de milhares de investidores, vale a pena prestar atenção por alguns motivos. O primeiro deles é o compromisso formal de não realizar emissões abaixo do valor patrimonial, algo que demonstra alinhamento com os interesses dos cotistas. Além disso, o fundo realizou cinco ofertas com custo zero para o investidor, o que reforça a percepção de uma gestão cuidadosa e bem-intencionada.

Segundo seu último relatório gerencial, alguns pontos merecem destaque. A taxa combinada de administração e gestão é de 1 %, sem cobrança de taxa de performance. O fundo possui patrimônio de R$ 428,74 milhões e sua liquidez média diária nos últimos seis meses gira em torno de 800 mil reais, um nível já considerado razoável para FIIs de papel. O resultado distribuído no mês foi de R$ 1,01 por cota, enquanto o resultado acumulado está em R$ 0,75 por cota.

Outro aspecto positivo é a qualidade do relatório gerencial, que apresenta detalhamento suficiente para que o investidor consiga compreender a estratégia do fundo, seus riscos e perspectivas. Trata-se de um material que vale a leitura, especialmente para quem deseja entender melhor a dinâmica dos fundos de papel.

2. LVBI11

O LVBI11 não é exatamente um fundo desconhecido. Hoje possui mais de 128 mil cotistas, segundo o relatório gerencial de setembro de 2025. Entretanto, é verdade que o fundo não tem a mesma visibilidade de seus pares mais famosos do setor logístico, como BTLG11, HGLG11 e XPLG11.

Nos últimos meses, o número de cotistas tem diminuído, caindo de 136 mil em outubro de 2024 para os atuais 128 mil. Esse movimento pode sinalizar uma perda temporária de interesse do mercado, especialmente considerando a queda recente na distribuição mensal, que passou de R$ 0,83 em fevereiro de 2025 para R$ 0,75 entre março e setembro de 2025. Outro ponto possível de atenção é a chance, ainda que não garantida, de uma futura fusão com outros fundos da mesma casa, como HGLG11 ou PATL11.

Iniciado em 2018, o fundo cobra taxa de administração total de 0,8 % do patrimônio líquido e apresenta liquidez média diária de aproximadamente R$ 3,8 milhões, o que representa um nível confortável para o investidor que precisa de facilidade de negociação.

No quesito diversificação, o LVBI11 possui dez ativos e trinta e sete locatários, distribuídos principalmente na região Sudeste. Segundo o próprio relatório, o fundo possui presença em quatro estados e uma área bruta locável superior a 517 mil m².

A carteira tem participação relevante no e-commerce e conta com inquilinos de grande porte, como Scania, DHL, Amazon e AMBEV. A estrutura contratual atual é composta por 69% de contratos típicos e 31% de contratos atípicos. Em relação aos indexadores, 68% da carteira está atrelada ao IPCA e 32% ao IGP-M, o que é um ponto positivo, considerando a volatilidade do IGP-M e sua tendência de ser cada vez menos utilizado no universo dos FIIs.

3. TEPP11

Para finalizar, vamos analisar um fundo do segmento de lajes corporativas. É fundamental que o investidor entenda a evolução da indústria de FIIs nos últimos anos. Embora o setor de lajes já tenha sido dominante, hoje ele compete com segmentos mais resilientes, como shoppings, galpões logísticos e varejo. Isso ocorre por alguns motivos.

O setor de lajes é historicamente cíclico. Em períodos de desaceleração econômica, a vacância tende a subir e os preços por metro quadrado sofrem pressão. Além disso, a adoção parcial do home office, embora não tenha eliminado o trabalho presencial, alterou significativamente a forma como empresas utilizam seus espaços corporativos. Também há a dificuldade natural de expansão para regiões fora dos principais eixos de São Paulo, como a Faria Lima, que concentra grande parte da demanda de alto padrão.

Apesar disso, o segmento tem mostrado sinais de recuperação, com queda na vacância e maior estabilidade nos contratos. Assim, para investidores que apreciam o setor e entendem seus riscos, pode fazer sentido acompanhar as oportunidades, especialmente porque muitos ativos ainda negociam com preços descontados.

Sobre o TEPP11 especificamente, alguns dados chamam atenção. O fundo apresenta Dividend Yield anualizado de 11,72 %, área BOMA total de 38.387 m², vacância física de 0 % e vacância financeira de apenas 1,55 %, um indicador bastante positivo. Possui 25.357 cotistas e registra rentabilidade acumulada de 46,5 % desde o IPO, contra 34,1 % do IFIX no mesmo período.

Considerações Finais

Os três fundos apresentados, AFHI11, LVBI11 e TEPP11, mostram como o universo dos FIIs é amplo e repleto de oportunidades para estudo, mesmo além dos nomes mais populares do mercado. Cada um deles representa um segmento diferente, com riscos, estratégias e perfis de gestão distintos, o que reforça a importância de o investidor manter uma mente aberta e buscar conhecimento contínuo para aprimorar sua carteira. Ainda assim, é fundamental lembrar que este artigo possui caráter exclusivamente informativo e educacional, não constituindo recomendação de compra ou venda. A decisão final deve sempre considerar o perfil, os objetivos e o planejamento financeiro de cada investidor.