Montar uma carteira bem estruturada de fundos imobiliários (FIIs) é um grande desafio para muitos investidores. Ao investir em ativos geradores de renda, não é suficiente observar apenas os rendimentos, sendo igualmente importante pensar na proteção patrimonial no longo prazo. Para isso, a diversificação é essencial.
Os benefícios dos fundos imobiliários são amplos: acesso à renda mensal, liquidez superior à dos imóveis físicos, diversificação setorial e gestão profissional. No entanto, os riscos também são reais. Vacância elevada, concentração de ativos, alavancagem excessiva, deterioração do cenário macroeconômico e falta de atenção ao momento de mercado podem comprometer os resultados do investidor.
Além disso, uma grande vantagem do setor é justamente a variedade de opções disponíveis. No universo dos fundos imobiliários, o investidor pode escolher entre diferentes tipos de ativos e estratégias, o que reforça a importância da análise criteriosa. Afinal, se todos os fundos fossem iguais, não haveria razão para existirem tantos produtos distintos dentro da indústria.
No mercado brasileiro, em que a economia atravessa ciclos recorrentes de juros e inflação, a importância de uma carteira diversificada torna-se ainda mais evidente. Em períodos de taxa Selic elevada, os fundos imobiliários tendem a enfrentar maior concorrência da renda fixa. Já em fases de redução dos juros, especialmente os fundos de tijolo, costumam ganhar visibilidade e potencial de valorização. Por outro lado, esse segmento também pode sentir os efeitos de uma recuperação econômica mais lenta. Assim, montar uma carteira de FIIs com foco no longo prazo exige não apenas compreender as características de cada fundo, mas também o papel que cada um exerce dentro do portfólio como um todo.
Quando uma carteira de FIIs é construída sem critérios bem definidos, o investidor pode enfrentar surpresas desagradáveis, como vacância elevada, fundos de papel com indexadores desfavoráveis, exposição a setores em declínio ou baixa liquidez. Em vez de proporcionar renda passiva sustentável, esses fatores podem transformar o investimento em fonte de preocupação e frustração. Dessa forma, tratar a escolha de fundos imobiliários como uma simples busca pelos “maiores pagadores do mês” tende a gerar resultados decepcionantes no longo prazo.
O primeiro pilar, portanto, é a diversificação, que deve crescer proporcionalmente ao tamanho do patrimônio. Costuma-se dizer no mercado que “não existe almoço grátis”, mas a diversificação é, em muitos sentidos, o “último almoço grátis” disponível. Isso porque ela reduz o risco total da carteira sem necessariamente comprometer o desempenho, podendo até melhorá-lo. Ao longo do tempo, perdas pontuais em determinados fundos tendem a ser compensadas pelos ganhos obtidos em outros, resultando em maior estabilidade e resiliência dos resultados.
Outro ponto importante é adotar sempre uma visão de longo prazo. No caso dos fundos imobiliários, pensar em horizontes de 5, 10 ou 15 anos permite que fatores como depreciação de imóveis, renegociação de contratos, vacância e crescimento setorial se manifestem de forma equilibrada. Fundos que hoje distribuem rendimentos moderados podem, com o tempo, se valorizar à medida que ampliam operações, ajustam contratos ou conquistam novos inquilinos. No entanto, essa possível valorização depende de paciência, disciplina e de uma estrutura de carteira bem planejada.
Com base nisso, este artigo apresenta três pilares fundamentais para a construção de uma carteira de FIIs: (1) diversificação eficiente, (2) equilíbrio entre fundos de tijolo e fundos de papel e (3) priorização de fundos maiores e bem diversificados, com foco no longo prazo. Cada tópico aborda aspectos práticos e destaca cuidados essenciais para quem busca investir de forma sólida e consistente.
1. Diversificação: o alicerce de uma carteira sólida
A diversificação é um dos princípios centrais de qualquer estratégia de investimento consistente. No universo dos fundos imobiliários, ela atua como uma proteção natural contra riscos específicos, reduzindo o impacto que um evento isolado pode causar sobre o desempenho total da carteira. Uma carteira excessivamente concentrada pode ser afetada por fatores como vacância repentina, inadimplência de locatários, revisões contratuais ou crises setoriais. Em contrapartida, ao distribuir o capital entre diferentes segmentos, como lajes corporativas, galpões logísticos, shoppings e fundos de papel, o investidor reduz a dependência do desempenho individual de cada ativo e constrói uma estrutura mais equilibrada.
Segundo artigo da Suno Research, intitulado “A importância da diversificação”, estudos de finanças indicam que há ganhos expressivos na redução de risco até que o portfólio alcance entre 15 e 20 ativos com baixa correlação entre si. A partir desse ponto, os benefícios adicionais tendem a se reduzir, o que reforça que a qualidade dos ativos é mais relevante do que a quantidade. Diversificar, portanto, não significa apenas possuir muitos fundos, mas escolher ativos com diferentes indexadores, setores e estratégias de gestão. Essa abordagem permite que o investidor construa uma carteira mais estável e preparada para enfrentar diferentes ciclos econômicos sem comprometer o desempenho global.
O conceito de diversificação está diretamente ligado à distinção entre risco sistemático e risco não sistemático. O risco não sistemático é aquele específico de um ativo ou setor, como a perda de um inquilino importante ou a desvalorização de determinado tipo de imóvel. Já o risco sistemático é o risco do mercado como um todo, influenciado por fatores macroeconômicos, como juros, inflação e política monetária, e não pode ser eliminado pela diversificação. O objetivo, portanto, é reduzir o risco não sistemático, aproximando o portfólio do risco sistemático, o que é inevitável. Embora diversificar não elimine todos os riscos nem garanta retornos, ela tende a tornar os resultados mais previsíveis e consistentes ao longo do tempo.
2. Entender a diferença entre fundos de tijolo e fundos de papel
Outro ponto essencial na construção de uma carteira de fundos imobiliários é compreender as diferenças entre as categorias de fundos disponíveis. Os fundos de tijolo investem diretamente em imóveis físicos, como galpões logísticos, shoppings, agências bancárias, lajes corporativas e centros de distribuição. Já os fundos de papel aplicam seus recursos em títulos de crédito imobiliário, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), que remuneram o investidor de acordo com indexadores como CDI, IPCA ou IGP-M.
A distinção é fundamental, pois cada categoria responde de maneira distinta aos ciclos econômicos e à política monetária. Em períodos de juros elevados, os fundos de papel tendem a se beneficiar dos indexadores mais altos, enquanto os fundos de tijolo podem sofrer com a menor demanda por imóveis e pressões sobre os preços de aluguel. Quando o ciclo se inverte e os juros caem, os fundos de tijolo passam a ter maior potencial de valorização, enquanto os fundos de papel tendem à estabilização. O equilíbrio entre essas duas modalidades é o que permite construir uma carteira resiliente, capaz de gerar renda recorrente sem depender exclusivamente do comportamento de um único segmento.
Como ponto de partida, uma divisão equilibrada, por exemplo, 50% em fundos de papel e 50% em fundos de tijolo, pode servir como referência inicial. A partir disso, o investidor pode ajustar as proporções conforme o cenário econômico e seu perfil de risco. É importante destacar que, para quem está em fase de usufruto da renda dos FIIs, o reinvestimento tende a ser mais relevante nos fundos de papel, já que a inflação ao longo do tempo reduz o poder de compra dos rendimentos recebidos.
3. Priorizar fundos maiores e bem diversificados
O terceiro pilar para a construção de uma carteira consistente é priorizar fundos com porte relevante e boa diversificação interna. Fundos com patrimônio líquido elevado, base ampla de cotistas e alta liquidez geralmente oferecem maior estabilidade nas negociações e menor risco de concentração em poucos ativos. Além disso, tendem a ter maior poder de negociação, o que pode resultar em contratos mais sólidos e melhor capacidade de atravessar períodos de vacância ou revisões de indexadores.
Outro ponto a observar é a composição da carteira. Fundos que possuem múltiplos imóveis, diferentes locatários e variedade de setores reduzem o impacto de um evento isolado sobre os rendimentos totais. Essa diversificação interna é particularmente útil para investidores que ainda não possuem muitas posições, pois amplia a proteção sem exigir uma grande quantidade de fundos. Vale também acompanhar o histórico da gestão, a política de emissões e o comportamento dos rendimentos ao longo do tempo. Fundos maiores e consolidados tendem a oferecer resultados mais previsíveis, o que facilita o planejamento financeiro e contribui para uma visão de longo prazo.
Alguns exemplos para estudo incluem:
Galpões: HGLG11, BTLG11, XPLG11
Shoppings: HSML11, VISC11, XPML11
Varejo: TRXF11, HGRU11
Papel: KNCR11, VGIR11, MXRF11
Considerações finais
Montar uma carteira de fundos imobiliários exige disciplina, paciência e compreensão sobre os diferentes fatores que influenciam o desempenho de cada ativo. A diversificação, o equilíbrio entre fundos de tijolo e de papel e a escolha de fundos maiores e bem estruturados formam uma base sólida para quem busca estabilidade e consistência no longo prazo. Ainda assim, é importante reconhecer que o mercado de renda variável está sujeito a oscilações e que, mesmo ativos consolidados, podem enfrentar períodos de desvalorização.
Cada decisão de investimento deve ser precedida de uma análise criteriosa, considerando o momento econômico, os indicadores de desempenho e as perspectivas setoriais. A construção de uma carteira é um processo contínuo, que exige acompanhamento periódico e ajustes conforme as condições de mercado evoluem.
Reforça-se que as informações apresentadas neste artigo têm caráter exclusivamente informativo e educativo, não devendo ser interpretadas como recomendação de compra ou venda de qualquer ativo. Investir em fundos imobiliários requer atenção, estudo e alinhamento com o perfil e os objetivos individuais de cada investidor. A gestão responsável do portfólio, aliada a uma visão de longo prazo, é o que permite aproveitar o potencial do mercado imobiliário sem perder de vista os riscos inerentes desse mercado.
