Nos últimos anos, a indústria de fundos imobiliários no Brasil passou por uma profunda transformação, marcada pela expansão de produtos, aumento da liquidez e maior participação de investidores pessoas físicas. Esse desenvolvimento trouxe novas possibilidades de diversificação e proteção patrimonial, especialmente no que se refere à inflação, que historicamente representa um desafio constante na economia brasileira.
Este artigo apresenta uma introdução aos chamados fundos imobiliários de papel, uma das vertentes mais relevantes do mercado atual. Esses fundos se diferenciam dos tradicionais fundos de tijolo por investirem majoritariamente em ativos de renda fixa, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), títulos lastreados em créditos do setor imobiliário.
Como se proteger da inflação com Fundos Imobiliários: Fundos de Papel
Nos últimos anos, os fundos de papel passaram a ocupar uma posição de destaque dentro do IFIX, o principal índice de referência dos fundos imobiliários. Esse movimento foi impulsionado por fatores como a ampliação do acesso à Bolsa de Valores, o avanço da educação financeira e a busca por alternativas de investimento que ofereçam renda passiva e proteção contra a perda do poder de compra.
O amadurecimento da indústria de fundos imobiliários também se deve às exigências de governança e transparência reguladas pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM). A obrigatoriedade da divulgação de relatórios gerenciais e demonstrações financeiras mensais permite que o investidor acompanhe o desempenho e a estratégia de cada fundo com clareza. Essa estrutura fortaleceu a confiança e a credibilidade do setor, tornando-o um ambiente cada vez mais consolidado.
Com o crescimento do mercado, diferentes categorias de fundos se desenvolveram. Entre elas, destacam-se os fundos de tijolo, que investem diretamente em imóveis físicos, e os fundos de papel, que aplicam em títulos de crédito imobiliário. Estes últimos ganharam importância especialmente em períodos de juros elevados, como o atual, em que a taxa Selic permanece em patamares altos e o investidor busca alternativas com retornos mais consistentes.
Os fundos de papel atuam como intermediários no mercado de crédito imobiliário. Eles adquirem CRIs e distribuem aos cotistas os rendimentos provenientes desses títulos. Esses papéis podem estar vinculados a diferentes indicadores econômicos, como o CDI, que acompanha de perto a taxa Selic, e o IPCA, principal índice oficial de inflação. Dessa forma, parte dos fundos se beneficia de juros elevados, enquanto outros oferecem proteção real contra a inflação.
Em cenários de alta da Selic, os títulos atrelados ao CDI tendem a gerar maiores rendimentos, enquanto os indexados ao IPCA costumam apresentar valorização em períodos de inflação elevada. Essa característica torna os fundos de papel instrumentos relevantes em contextos macroeconômicos instáveis, funcionando como um componente de equilíbrio dentro das carteiras de investimento.
Atualmente, os fundos imobiliários de papel representam uma parcela expressiva da indústria. Eles são reconhecidos pela previsibilidade dos rendimentos e pela possibilidade de diversificação em diferentes emissores e garantias. Em contrapartida, assim como em qualquer investimento, há riscos que devem ser considerados, como a qualidade de crédito dos emissores e a variação dos juros.
Além disso, os fundos de papel permitem ao investidor ter exposição ao setor imobiliário sem a necessidade de adquirir imóveis físicos. Essa característica amplia a acessibilidade e reduz riscos específicos, como vacância ou desvalorização individual de ativos.
Em períodos de juros altos, a atratividade dos fundos de papel tende a crescer. Como muitos CRIs são indexados ao CDI ou ao IPCA, os rendimentos acompanham a elevação desses índices, oferecendo retornos compatíveis com o cenário econômico. Essa estrutura faz com que esses fundos sejam frequentemente utilizados como alternativa de renda passiva e proteção patrimonial em momentos de incerteza.
É importante ressaltar que este conteúdo possui caráter exclusivamente informativo e não constitui recomendação de investimento. O objetivo é contribuir para o entendimento das estratégias e das dinâmicas que envolvem esse segmento. Dentro desse contexto, analisam-se a seguir três fundos que representam diferentes abordagens dentro do universo dos FIIs de papel: MXRF11, KNSC11 e AFHI11. Cada um adota uma estratégia distinta, demonstrando a evolução e a diversidade que caracterizam o setor.
1. MXRF11
O MXRF11 é um dos fundos imobiliários mais antigos e consolidados do mercado brasileiro, com início em 13 de abril de 2012. Seu patrimônio líquido é de aproximadamente R$ 4,15 bilhões, e o fundo conta com 1.325.308 cotistas, número que o coloca entre os maiores da categoria.
A taxa de administração é de 0,90% ao ano, valor condizente com os padrões do segmento. O fundo direciona cerca de 80% do patrimônio líquido para CRIs, priorizando emissores de alta qualidade de crédito e buscando oportunidades de ganho de capital no mercado secundário. Os 20% restantes podem ser alocados em permutas financeiras e operações estruturadas com características semelhantes às de CRIs, com potencial de retornos elevados e diversificação adicional.
Na composição atual da carteira, 85,21% dos ativos estão atrelados ao IPCA e 14,64% ao CDI. Essa distribuição permite ao fundo se beneficiar tanto de períodos de inflação elevada quanto de ciclos de juros altos. Aproximadamente 31,67% da carteira está vinculada ao segmento residencial, refletindo exposição direta às condições desse mercado.
De acordo com dados do Funds Explorer de 20 de outubro de 2025, o P/VP do fundo é de 1,03, indicando cotação próxima ao valor patrimonial. A liquidez média diária é de cerca de R$ 4,4 milhões. O fundo encontra-se em processo de sua 11ª emissão de cotas, aprovada em junho de 2025, com volume inicial de R$ 999.999.991,50 e encerramento do período de preferência previsto para 22 de outubro de 2025.
2. KNSC11
O Kinea Securities (KNSC11) possui patrimônio líquido de R$ 1,77 bilhão e média diária de negociação em torno de R$ 4,38 milhões, o que garante boa liquidez e facilidade de negociação para o investidor. A taxa de administração é de 1,20% ao ano, e o fundo não cobra taxa de performance.
Sua carteira apresenta 56,5% dos ativos indexados ao IPCA e 39% vinculados ao CDI, o que proporciona equilíbrio entre proteção inflacionária e retorno atrelado à taxa de juros. O fundo conta com 230.776 cotistas, um número que reforça sua presença entre os fundos mais negociados do mercado.
Segundo o Funds Explorer, em 20 de outubro de 2025, o P/VP do fundo estava em 1,0, indicando equilíbrio entre o valor de mercado e o valor patrimonial.
3. AFHI11
O AFHI11 possui patrimônio líquido de aproximadamente R$ 428,8 milhões e uma média de negociação diária de R$ 830 mil. O fundo conta com 38.309 cotistas e busca ampliar gradualmente sua base de investidores e liquidez.
A taxa de administração e gestão é de 1,00% ao ano, e o fundo não possui taxa de performance. Já realizou cinco emissões sem custo adicional para o cotista e mantém o compromisso de não realizar novas emissões abaixo do valor patrimonial, conforme indicado em seu relatório gerencial.
Em relação à carteira, 74,34% dos ativos estão indexados ao IPCA, 23,66% ao CDI e 2% em taxa prefixada. Essa composição oferece diversificação entre diferentes indexadores e cenários econômicos. O P/VP, segundo dados do Funds Explorer de outubro de 2025, é de 1,0.
Considerações Finais
A evolução da indústria de fundos imobiliários no Brasil reflete um processo contínuo de amadurecimento e diversificação. Os fundos de papel, como MXRF11, KNSC11 e AFHI11, ilustram bem essa dinâmica, ao combinar estratégias distintas de alocação e gestão em um ambiente regulado e cada vez mais transparente. Cada um desses fundos adota uma abordagem específica em relação a risco, indexadores e estrutura de custos, permitindo ao investidor compreender diferentes formas de exposição ao crédito imobiliário. Juntos, esses exemplos mostram como os fundos imobiliários de papel se consolidaram como instrumentos relevantes de proteção e geração de renda dentro do mercado financeiro brasileiro.
