Apesar de todos os seus desafios, 2025 foi um bom ano pra quem investiu em fundos imobiliários do jeito certo. Todas as incertezas do país, especialmente no início do ano, que fizeram o IFIX despencar, nos parece que arrefeceram e vimos, nesse final de ano, as cotas dos fundos imobiliários recuperando e muita gente comemorando.
Isso se deve, dentre outros motivos, à melhoria de expectativa em relação aos juros de 2026. Segundo relatório Focus de hoje, quando escrevo esse artigo, dia 15/12/25, a expectativa da Selic é de 12,13 para 2026 e 10,50 para 2027. Esses números ainda são altos, mas nem se comparam aos atuais 15% mantidos pelo COPOM.
Como se sabe, se os juros futuros diminuem, a expectativa é que o IFIX tenda a melhorar. No início do ano, em janeiro o índice chegou a 2.974,55 e hoje está em 3.687, 87. Uma alta considerável, temos de reconhecer. Agora, é possível dizer que ainda temos muito chão pela frente. Lembre-se do que escrevi agora há pouco: ainda estamos com a taxa Selic à 15%. Temos um dos maiores juros reais do mundo.
Logo, existe sim a possibilidade de quando os juros começarem a cair, chegando próximos aos 10% o IFIX reaja ainda mais fortemente e as oportunidades de comprar fundos imobiliários com valores mais atraentes diminuam.
Por isso, separei aqui 3 fundos imobiliários que tiveram um bom resultado em 2025, na minha visão e que, se continuarem performando bem, podem sim ser uma boa pedida para 2026.
Lembrando que dois pontos de atenção são importantes:
1) O primeiro e mais importante: NADA AQUI É UMA RECOMENDAÇÃO. Para recomendações, acesse a carteira da SUNO.
2) O Brasil é um país volátil e, por isso, as expectativas de redução de juros são o que o nome já sugere: expectativas. Na minha visão, ano que vem pode sim apresentar volatilidades, especialmente porque é ano de eleição. A depender dos resultados, oportunidades interessantes podem aparecer para quem prestar atenção, vez que essas volatilidades podem reduzir o preço das cotas de muitos fundos interessantes.
Agora sim, vamos lá:
1) KNCR11
O KNCR11 foi um dos grandes destaques de 2025. Trata-se de um fundo de papel majoritariamente atrelado ao CDI, o que o beneficiou diretamente do patamar elevado da taxa Selic. Em um cenário de juros altos por mais tempo, fundos com essa característica tendem a apresentar resultados consistentes em termos de distribuição.
Para 2026, o ponto central é acompanhar a trajetória dos juros. Mesmo com a expectativa de queda, o CDI deve permanecer em níveis elevados por um período prolongado, o que mantém o fundo no radar de investidores que buscam previsibilidade de renda. O principal ponto de atenção está no preço da cota: conforme o mercado antecipa cortes de juros, fundos desse perfil podem passar por reprecificação.
Em preços atuais, pode ser que não seja interessante a entrada, mas, para aqueles que já o têm, faz sentido a reflexão de manter em carteira.
2) TRXF11
É difícil falar de 2025 sem mencionar o TRXF11. A gestão foi extremamente ativa ao longo do ano, com diversas aquisições relevantes e movimentos que chamaram a atenção do mercado. O fundo deixou claro que não pretende se limitar a um único tipo de ativo, desde que a operação faça sentido sob a ótica de geração de valor e qualidade do imóvel.
A grande questão para 2026 é entender o próximo passo dessa estratégia. Será o ano de consolidação? Veremos vendas relevantes após tantas aquisições? Caso a gestão consiga executar bem o giro de portfólio, o fundo pode continuar surpreendendo. Como sempre, acompanhar a execução ao longo do tempo é mais importante do que olhar apenas movimentos de curto prazo.
3) HGLG11
O HGLG11 segue como uma das principais referências do setor logístico. Ao longo do tempo, o fundo construiu um portfólio robusto, bem localizado e com inquilinos de alta qualidade. Não à toa, seu desempenho histórico chama atenção.
A Pátria vem crescendo exponencialmente, saindo de R$ 700 milhões para R$ 38 bilhões em Real Estate em 3 anos. O HGLG11 claramente se beneficia desse cenário, podendo chegar a valores de R$ 10 bilhões de reais no curto e médio prazo.
Para 2026, o fundo se beneficia de dois fatores importantes: a profissionalização do setor logístico no Brasil e a demanda estrutural por galpões bem localizados. Mesmo em um cenário de maior concorrência, a qualidade dos ativos, a diversificação desses ativos e a gestão seguem como diferenciais relevantes, sendo 29% de seus ativos sendo AAA e 47% AA.
Muitos questionam a distribuição do HGLG11, que é a mesma há muito tempo. Entretanto, um fundo com 2,8% de vacância e com tamanha diversificação (que continua crescente), merece atenção. Agora, em relação ao fundo, é a hora de plantar e provavelmente os cotistas vão colher os frutos desse plantio no futuro.
Por fim, nos parece claro a intenção da gestora de consolidar os esforços logísticos em apenas um fundo e, investir em um fundo que tem a atenção dos gestores, sendo tratado como “topo de prateleira”, faz muito sentido pro investidor.
Considerações finais
O mercado de fundos imobiliários mudou, amadureceu e ficou mais complexo. Estratégias se diversificam, setores evoluem e a leitura macroeconômica se torna cada vez mais relevante. Em um ambiente como esse, estudar os fundos, entender as gestões e acompanhar a execução das estratégias é essencial.
Os três fundos citados acima tiveram destaque em 2025 e merecem atenção para 2026, mas, como sempre, o protagonismo das decisões é do investidor. Nada aqui é recomendação, apenas uma reflexão sobre o cenário e sobre fundos que vale a pena acompanhar de perto.
