O fundo imobiliário TOPP11 reportou resultado de R$ 3,7 milhões em novembro, impulsionado por novas locações e avanços na organização da estrutura de capital. A gestão concluiu a locação do 10º andar do Edifício Platinum por cerca de R$ 410/m², deixando apenas uma laje vaga em negociação. Paralelamente, iniciou a revisão do quadro de áreas, que elevou a metragem do ativo de 2.520 m² para 2.667 m², com perspectiva de o portfólio total alcançar 14.209 m² ao término do processo.
Além do desempenho operacional, o fundo imobiliário detalhou alternativas para quitar a parcela remanescente da aquisição dos imóveis, com vencimento em abril de 2026. A estratégia original previa uma nova emissão de cotas, mas o ambiente desafiador do mercado, somado à cotação abaixo do valor patrimonial, reduz a atratividade dessa via.
Como plano B, a gestão avalia uma emissão de CRI lastreada nos ativos e no fluxo recorrente de aluguéis, com LTV em torno de 30%. Trata-se de estrutura que, segundo o gestor, apresenta bom perfil de risco e taxas compatíveis com o mercado atual, observando especialmente o juro real das NTN-Bs.
A governança reforça que a alternativa via CRI é viável no cenário presente e pode preservar a diluição dos cotistas, ao mesmo tempo em que assegura o alongamento do passivo. Essa abordagem oferece previsibilidade, mantendo a disciplina financeira e compatibilizando custo de capital e risco.
Em termos de distribuição, o TOPP11 pagou R$ 0,84 por cota referente a novembro de 2025, com desembolso em 18 de dezembro, dentro do guidance do semestre. A gestão manteve as projeções de rendimentos até o fim de 2025, indicando que, enquanto houver saldo parcelado da aquisição, os dividendos devem permanecer acima da rentabilidade econômica da transação.
Após abril de 2026, caso não ocorra nova emissão de cotas, os proventos tendem a convergir ao retorno intrínseco dos ativos, dependendo das condições do eventual CRI, do juro real doméstico, da evolução dos aluguéis e de possíveis ajustes na taxa de gestão. Essa transição é consistente com a maturação do portfólio e a normalização do ciclo financeiro do fundo imobiliário.
Por fim, houve ajuste contábil relevante: a parcela a pagar em 2026 passou a ser marcada a valor presente desde agosto de 2024, por solicitação do auditor. O PL foi ajustado para R$ 107,13 por cota e seguirá remarcado mensalmente, convergindo a R$ 278 milhões no vencimento. A medida, segundo a gestão, aprimora a transparência e a leitura da posição financeira do TOPP11, fortalecendo a comunicação com o mercado e a comparabilidade entre períodos.
