O fundo de investimento imobiliário PSEC11 reportou resultado distribuível de R$ 11,512 milhões em outubro de 2024, alta de 41,1% frente a setembro, refletindo o primeiro mês completo após a consolidação das carteiras de HGFF11 e BPFF11.
As receitas somaram R$ 5,88 milhões e as despesas ficaram em R$ 551,2 mil, enquanto a distribuição permaneceu em R$ 0,70 por cota, nível praticado desde janeiro de 2025. Para sustentar o patamar, a gestão utilizou reservas equivalentes a R$ 0,07 por cota, compensando o descompasso temporário entre caixa e competência após a migração dos ativos incorporados.
No resultado recorrente, houve impacto negativo da queda nas distribuições de fundos de CRI, influenciadas pelo IPCA de agosto (-0,11%) e a leitura de setembro (+0,48%) abaixo do esperado. A consolidação das carteiras ampliou a base do portfólio para mais de 100 posições, aumentando a diversificação e abrindo espaço para otimizações táticas.
Em outubro, o retorno patrimonial foi de +0,4%, acima do IFIX (+0,1%), marcando o primeiro mês cheio pós-incorporação. No secundário, porém, as cotas recuaram 5,1%, levando a relação preço/valor patrimonial a 0,82x, inferior à média histórica de 0,91x. Desde fevereiro de 2020, o fundo imobiliário PSEC11 acumula alpha de +165% sobre o IFIX, com retorno patrimonial total de 29,0% ante 17,5% do índice.
A gestão credita o desempenho patrimonial ao aumento da exposição a fundos de tijolo, que hoje representam 62% da carteira. Essa classe tende a antecipar movimentos positivos quando o mercado precifica a possibilidade de que a Selic tenha atingido o pico do ciclo, favorecendo reprecificação e compressão de yields.
O ambiente de juros indica suporte à reprecificação de ativos físicos e manutenção de um dividend yield atrativo, superior à inflação mais 10% ao ano. A queda recente das cotas reflete a volatilidade típica de processos de fusão e integração de portfólios, sem alterar a tese central.
Com o mercado lateral em outubro, após alta de 3,3% em setembro, a gestão adotou postura conservadora, fazendo apenas vendas selecionadas. Para novembro, o plano é intensificar o giro visando captura de ganho de capital e reorganização do portfólio, reduzindo de mais de 100 para 40-50 posições líquidas em seis meses, buscando maior eficiência operacional e concentração nas convicções-chave da casa.
A integração dos fundos incorporados exige reestruturação progressiva, com foco em liquidez, disciplina de risco e governança. A expectativa é sustentar a distribuição utilizando reservas de forma tática, enquanto a curva de juros e a inflação estabilizam os fluxos dos fundos de CRI, reequilibrando o resultado recorrente do PSEC11.
