O fundo imobiliário BTHF11 apurou resultado de R$ 19,512 milhões em maio, diante de receitas de R$ 21,278 milhões. O resultado por cota foi de R$ 0,095, enquanto a distribuição ficou em R$ 0,101 por cota, em linha com o guidance do semestre informado pela gestão.
O mês também marcou a conclusão do desinvestimento no Shopping Pátio Maceió, com a alienação da participação de 30% detida pelo fundo. A operação foi encerrada com Taxa Interna de Retorno (TIR) de 20,07% ao ano, acima do piso de 18% ao ano previsto na estrutura. A gestão comunicou ainda o guidance para o segundo semestre de 2026, entre R$ 0,10 e R$ 0,105 por cota. Em 12 meses, o retorno total dos rendimentos atingiu 18%, ante 12% do IFIX.
- Resultado de maio: R$ 19,512 milhões; receitas: R$ 21,278 milhões
- Resultado por cota: R$ 0,095; distribuição: R$ 0,101 por cota
- Guidance 2S26: R$ 0,10 a R$ 0,105 por cota
- Retorno em 12 meses dos rendimentos: 18% vs 12% do IFIX
- Venda de 30% do Shopping Pátio Maceió; TIR de 20,07% em 28 meses
- Investimento na estrutura: R$ 115 milhões; caixa recuperado na saída: R$ 121 milhões
- R$ 140 milhões em operações no secundário; uso de R$ 9,9 milhões de caixa
- Alocação de R$ 10 milhões no CRI Amazon a IPCA + 8,7% a.a.
- Carteira ao fim de maio: 42% FIIs de tijolo; 20% FIIs de papel; 20% CRIs; 16% caixa; 1% ativos reais; 1% ações
Desinvestimento no Shopping Pátio Maceió pelo BTHF11
O destaque do mês foi a venda da fração de 30% do Shopping Pátio Maceió, empreendimento de varejo com aproximadamente 47 mil m² de ABL e mais de 200 lojas. A estrutura foi montada no início de 2024, com garantia de rentabilidade mínima de 18% ao ano.
De acordo com a gestão, o piso de retorno, combinado à maturidade do ativo, conferiu assimetria ao investimento, com downside limitado e exposição ao potencial de melhora operacional do shopping. A TIR apurada foi de 20,07% ao ano em 28 meses, acima do parâmetro contratado.
Durante o ciclo, o fundo alocou R$ 115 milhões na operação. Com a saída, recuperou R$ 121 milhões de caixa. A administração pretende direcionar esses recursos, majoritariamente, a novos deals estruturados e ao aumento da exposição a Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) atrelados ao IPCA, com duration alongada, isto é, maior prazo médio de vencimento.
Alocação e operações de crédito do BTHF11
No período, houve R$ 140 milhões em movimentações no mercado secundário, com utilização de R$ 9,9 milhões de caixa. Essas operações, segundo a gestão, buscaram otimizar o portfólio frente ao cenário de preços e liquidez dos fundos imobiliários listados.
Na carteira de crédito, o fundo alocou R$ 10 milhões no CRI Amazon, a uma taxa de IPCA + 8,7% ao ano. O papel é lastreado por dívida cedida a um devedor classificado como AAA, vinculada a um ativo de alto padrão localizado no raio de 30 quilômetros da cidade de São Paulo.
CRIs são títulos de renda fixa lastreados em recebíveis do setor imobiliário. Já o indexador IPCA mede a inflação oficial, e a remuneração IPCA+ representa juros reais acima da variação de preços no período. O objetivo, conforme a gestão, é alongar duration e reforçar posições com proteção inflacionária.
Carteira e estratégia do BTHF11
Ao fim de maio, a carteira do FII estava distribuída em 42% em FIIs de tijolo, 20% em FIIs de papel, 20% em CRIs, 16% em caixa, 1% em ativos reais e 1% em ações. FIIs de tijolo concentram investimentos em imóveis físicos. FIIs de papel investem principalmente em títulos de crédito imobiliário.
A proposta do fundo, voltado ao público geral e negociado em bolsa, é alternar entre ativos de renda fixa e renda variável do universo imobiliário. Essa flexibilidade permite ajustar o risco conforme o ciclo, preservar capital em momentos de maior volatilidade e capturar oportunidades para destravar valor por meio de operações estruturadas.
A distribuição de R$ 0,101 por cota em maio ficou alinhada ao guidance do semestre, enquanto o novo guidance para o segundo semestre de 2026, entre R$ 0,10 e R$ 0,105 por cota, dá visibilidade às próximas alocações. A gestão reportou que a performance acumulada em 12 meses dos rendimentos do fundo alcançou 18%, superando o IFIX em seis pontos percentuais no período.
A alocação recente em crédito e a rotação no secundário compõem a estratégia de reciclagem de portfólio. Com o caixa recuperado do desinvestimento no Shopping Pátio Maceió, a administração sinaliza continuidade na originação de estruturas com garantias e métricas de retorno definidas, mantendo a disciplina na seleção de risco.
No curto prazo, o direcionamento a CRIs atrelados ao IPCA com duration maior busca equilibrar geração de renda e preservação do poder de compra. No médio prazo, a tática declarada é seguir combinando posições táticas em FIIs listados com oportunidades de operações estruturadas, de acordo com as condições de mercado.
A gestão reforçou que o foco permanece na estabilidade do fluxo de caixa e na manutenção do guidance, ao mesmo tempo em que monitora ciclos de vacância, preços e crédito no segmento imobiliário. O objetivo é sustentar o patamar de distribuição, respeitando os limites operacionais e contratuais das estruturas vigentes.
Por fim, nos 12 meses encerrados em maio, os rendimentos do BTHF11 somaram retorno total de 18%, diante de 12% do IFIX. O dado consolida o efeito das alocações em crédito indexado à inflação e da reciclagem de posições em fundos imobiliários ao longo do período.
