O Guardian Real Estate (GARE11) informou em 26 de junho a celebração de um Memorando de Entendimentos (MOU) para vender um portfólio de 10 imóveis ao FII Riza Renda Imobiliária Master, por R$ 804,4 milhões. A operação envolve ativos de renda urbana e logística em seis estados e foi estruturada para reequilibrar exposição setorial, reduzir alavancagem, realizar lucro e liberar capacidade para novas alocações.
O pagamento ocorrerá em duas frentes: uma parcela imediata combinando caixa e cotas subordinadas do comprador, além de uma parcela futura vinculada ao desinvestimento do FII adquirente. No campo de proventos, os Dividendos do GARE11 referentes a maio foram distribuídos em 5 de junho de 2026, com guidance mantido para os próximos 12 meses.
- Portfólio-alvo: 5 lojas Atacadão (Grupo Carrefour), 3 lojas Mix Mateus (Grupo Mateus), o ativo logístico Almanara (Jandira/SP) e o ativo BRF (Vitória de Santo Antão/PE), em 6 estados.
- Condições locatícias: contratos 100% atípicos (com obrigação de cumprimento integral do prazo ou multa equivalente) e 93% da receita de locatários com rating AAA.
- Estrutura de pagamento: R$ 382 milhões em caixa; R$ 250 milhões em Cotas Subordinadas do FII Riza Master (earn-out, com participação no upside do portfólio); e R$ 172 milhões a receber conforme o desinvestimento do FII Riza Master.
- Objetivos do MOU: reequilibrar a exposição ao Grupo Carrefour, realizar lucro bruto de R$ 186,2 milhões, reduzir a alavancagem com quitação automática dos CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) vinculados aos imóveis alienados e ampliar capacidade de alocação em novos negócios, com prioridade para logística.
- Proventos: R$ 0,083 por cota referente a maio, com pagamento em 05/06/2026 aos cotistas de 29/05/2026; yield mensal de 0,99% (cota a R$ 8,35) e 11,9% ao ano; guidance 2026 entre R$ 0,083 e R$ 0,090 por cota.
- Mercado secundário e métricas: liquidez média diária de R$ 11,8 milhões em maio, giro de R$ 236,4 milhões; 522.157 cotistas; PL de R$ 2,68 bilhões; VP/cota de R$ 9,27; P/VP de 0,90x; spread frente à NTN-B 2035 de aproximadamente 4,21%.
O FII Riza Renda Imobiliária Master, gestor por Riza Asset e coordenado pela XP Investimentos, será o comprador do portfólio. A combinação entre caixa e Cotas Subordinadas busca alinhar interesses e preservar o potencial de captura de valorização futura dos ativos vendidos. As cotas subordinadas, tratadas como earn-out, dão ao fundo vendedor participação no desempenho do portfólio até o desinvestimento pelo FII adquirente.
A venda das cinco unidades do Atacadão endereça o objetivo de reequilibrar a exposição ao Grupo Carrefour, reduzindo a concentração setorial sem abrir mão de contratos atípicos e qualidade de crédito. A presença de receitas predominantemente AAA e a natureza atípica dos contratos sustentam o perfil de previsibilidade de caixa, enquanto a parcela em cotas subordinadas mitiga risco de execução e captura upside.
A amortização automática dos CRIs associados aos imóveis alienados reduz a alavancagem, simplifica a estrutura de capital e fortalece a capacidade de originação do fundo. Segundo o administrador, os recursos remanescentes após a quitação das dívidas ampliarão o espaço para novas aquisições, com foco na expansão logística, em linha com a estratégia declarada.
No secundário, maio registrou liquidez média diária de R$ 11,8 milhões e giro de R$ 236,4 milhões, patamares que sustentam a negociação das cotas e a formação de preço. A base de 522.157 investidores mantém o fundo na liderança de crescimento de cotistas no universo do índice IFIX desde dezembro de 2022, reforçando a pulverização.
O patrimônio líquido fechou o mês em R$ 2,68 bilhões, com valor patrimonial por cota de R$ 9,27 e múltiplo P/VP de 0,90x. Ao final de maio, o spread em relação à NTN-B 2035 foi de cerca de 4,21%, referência usual para avaliar prêmio de risco em fundos de tijolo com contratos de longo prazo.
Dividendos do GARE11
A distribuição de R$ 0,083 por cota referente a maio foi paga em 05/06/2026 aos investidores com posição em 29/05/2026. Considerando o fechamento da cota a R$ 8,35 na data de apuração, o dividend yield mensal foi de 0,99%, o que equivale a 11,9% em termos anualizados simples.
O guidance para os próximos 12 meses foi mantido entre R$ 0,083 e R$ 0,090 por cota. A manutenção do intervalo sinaliza estabilidade esperada de geração de caixa, enquanto a conclusão da operação com o FII Riza Master tende a influenciar o perfil de alocação e alavancagem do fundo ao longo do ciclo de desinvestimento.
A parcela futura de R$ 172 milhões será recebida conforme o cronograma de desinvestimento do FII comprador. Esse componente adia parte do recebimento, mas preserva o alinhamento de interesses e viabiliza a realização do lucro bruto estimado de R$ 186,2 milhões na transação, sujeito à implementação dos termos do MOU.
