O fundo imobiliário TRXF11 anunciou a compra de 14 agências bancárias por R$ 140 milhões, reforçando a estratégia de expansão com foco em ativos geradores de renda. Os imóveis pertencem à Funcef e estão locados principalmente à Caixa Econômica Federal, com uma unidade compartilhada com o Santander no shopping Rio Sul, em Botafogo, no Rio de Janeiro.
A distribuição geográfica contempla sete agências no Rio de Janeiro (quatro na capital e três na região metropolitana: Niterói, São Gonçalo e São João de Meriti), quatro em São Paulo (três na capital e uma em Jundiaí), duas em Salvador e uma em Curitiba. Esse arranjo fortalece a presença do fundo em praças estratégicas com alto fluxo e demanda consolidada.
O pagamento será realizado majoritariamente por compensação de créditos da 12ª emissão em andamento, mecanismo que preserva a liquidez do caixa e otimiza a alavancagem do portfólio. A negociação ainda depende do cumprimento de condições precedentes, com conclusão estimada até 12 de dezembro de 2024, segundo a TRX Investimentos.
O cap rate médio da transação foi de 10,16% ao ano, em linha com padrões de mercado para contratos corporativos de varejo financeiro. Os contratos de locação possuem prazo médio de cerca de cinco anos, com cláusulas típicas para ativos bancários, garantindo previsibilidade de receita e menor vacância estrutural.
Essas aquisições integram um ciclo mais amplo de crescimento, que inclui outros três negócios anunciados recentemente e eleva o investimento total para perto de R$ 1 bilhão. Caso todas as operações sejam concluídas, o fundo alcançará 101 imóveis e a participação do setor bancário deverá representar 3,6% da receita recorrente.
A área bruta locável superará 1 milhão de m², com ativos bem localizados, preços de aquisição atrativos e patamares de aluguel competitivos. O guidance de dividendos recorrentes permanece entre R$ 0,90 e R$ 0,93 por cota, reforçando o compromisso de distribuição consistente aos cotistas do TRXF11.
A estratégia de diversificação geográfica e setorial visa mitigar riscos e ampliar fontes de receita. As agências bancárias, ocupadas por inquilinos de alta qualidade de crédito, oferecem contratos de longo prazo e estabilidade. A combinação de cap rate robusto, pipeline ativo e gestão disciplinada sustenta o potencial de geração de caixa e eventuais ganhos de capital para os investidores do TRXF11.
