O fundo imobiliário XPLG11 concluiu a aquisição do portfólio logístico do RBRL11, incluindo cinco imóveis e o Bricklog Guarulhos, além do ativo CL Imigrantes V, que segue em fase final de diligência. A transação, conduzida ao longo do segundo semestre, totalizou R$ 1.593.315.080,52 e foi finalizada após o cumprimento de condições precedentes previstas no processo.
A operação foi estruturada em três frentes: desembolso em dinheiro de R$ 322.897.187,13 pelo XPLG11, assunção de R$ 20 milhões em obrigações financeiras do RBRL11 e subscrição de R$ 936.067.007,51 em cotas da 8ª emissão do fundo comprador. As novas cotas foram entregues aos FIIs vendedores, e a XP Asset confirmou a conclusão de todas as etapas.
Com a aquisição, o XPLG11 elevou o patrimônio líquido para cerca de R$ 4,4 bilhões e passou a deter 25 empreendimentos em seis estados. A ABL consolidada alcança 1,41 milhão de m², com 78 locatários e destaque para o Mercado Livre como principal inquilino, reforçando a resiliência do portfólio.
Do total da receita, 32% advém de contratos atípicos, enquanto o prazo médio ponderado dos contratos é de 5,1 anos, conferindo previsibilidade ao fluxo de caixa. A XP Asset projeta cap rate de 9,7% no primeiro ano e pretende manter os dividendos em R$ 0,82 por cota inicialmente, sustentando estabilidade durante a integração.
Impactos no RBRL11 incluem cerca de R$ 40 milhões em caixa, quitação de R$ 20 milhões em dívida e recebimento aproximado de R$ 630 milhões em cotas do XPLG11. O vendedor pagará prêmio de locação de R$ 48 milhões em três anos, condicionado a métricas de performance dos ativos transferidos.
A RBR Asset Management estima potencial de valorização de 25% para o RBRL11, considerando o preço de mercado de R$ 88,20 e o valor patrimonial estimado de R$ 110,81 por cota. Com base no preço do XPLG11 a R$ 104,91 e nas cotas detidas, o valuation intrínseco projetado é de R$ 106,96 por cota, implicando alta potencial de 21,27%. Os cotistas do RBRL11 terão isenção de taxa de gestão por 36 meses, enquanto o guidance de dividendos segue atrelado aos repasses do XPLG11, com distribuição recente de R$ 0,75 por cota.
