O FII SP Surf Club marca a chegada da primeira praia de surfe artificial da cidade de São Paulo ao mercado de capitais, com uma tese que combina ativos de alto padrão e estrutura de governança clara. Estruturado pela Nest Asset Management em parceria com a Galapagos Capital, o fundo possui patrimônio de R$ 71 milhões para adquirir 16 unidades do empreendimento SP Surf Club, no Morumbi. A iniciativa reforça a evolução do mercado imobiliário voltado ao investidor pessoa física.
Localizado em uma área nobre, o projeto conta com piscina de ondas de 220 metros e foi desenvolvido pelas incorporadoras Even e JHSF. A combinação de turismo esportivo, lazer e real estate de luxo sustenta a atratividade do ativo, com potencial de valorização e geração de caixa via vendas. A proposta é capturar demanda por experiências premium em São Paulo, alinhada a tendências de lifestyle urbano.
A estrutura do fundo mescla classes de investidores com papéis distintos. Os participantes originais mantêm cotas subordinadas, cerca de 28% da estrutura, preservando alinhamento de interesses. Já os novos investidores acessam o veículo por meio de cotas seniores, próximas de 72% do capital, com prioridade no fluxo de caixa e remuneração preferencial de até IPCA + 12% ao ano. Essa engenharia equilibra proteção e retorno.
O FII SP Surf Club detém direitos aquisitivos sobre 16 unidades distribuídas entre dois projetos. No Projeto Even, 11 unidades foram adquiridas via Compromisso de Compra e Venda (CCV), enquanto as 5 unidades do Projeto JHSF estão estruturadas por Sociedade em Conta de Participação (SCP). A gestão é responsável pelas parcelas futuras e pode negociar antecipações conforme estratégia.
Modelo de retorno do FII SP Surf Club
A operação segue lógica de cash sweep, priorizando a amortização e a remuneração das cotas seniores com o caixa gerado pela venda das unidades. Nos três primeiros anos, a decisão de venda cabe à classe subordinada; após esse período, a gestora assume autonomia nas alienações.
Do ponto de vista regulatório, a pulverização das cotas seniores entre centenas de pessoas físicas viabiliza, quando atendidos os requisitos legais, a isenção de IR sobre os rendimentos do FII. Limites de concentração por cotista e grupo familiar devem ser observados.
Segundo Felipe Prata, sócio-fundador da Nest, a estrutura reflete a maturidade do mercado imobiliário brasileiro. O desenho do fundo amplia o acesso de investidores pessoas físicas a operações antes restritas, consolidando um caminho de democratização com governança e ativos diferenciados no FII SP Surf Club.
