O fundo imobiliário TRXF11 movimentou R$ 181,8 milhões em novembro entre aquisições e desinvestimentos, reforçando a estratégia de reciclagem de portfólio. O mês foi marcado pela venda do imóvel Assaí Goiânia/GO por R$ 89 milhões, com TIR de 15% ao ano, e pela compra de uma loja Assaí em São Bernardo do Campo/SP por R$ 92,8 milhões. A distribuição mensal foi mantida em R$ 0,93 por cota, com dividend yield de 11,02% ao ano, e a base de investidores superou 209 mil cotistas.
No lado das aquisições, o fundo confirmou o pipeline da 12ª emissão ao incorporar o ativo de São Bernardo do Campo, com contrato de 20 anos e cap rate projetado próximo de 8% nos próximos 12 meses. A venda iniciada em agosto, do imóvel em Goiânia, deve gerar lucro estimado de R$ 0,58 por cota, performance que equivale a 145% do CDI no período. Esses movimentos evidenciam a gestão ativa e o foco em alocação eficiente de capital por parte do TRXF11.
A gestora firmou compromissos de compra para 26 novos ativos, somando R$ 1,1 bilhão, sujeitos a condições precedentes. O pacote inclui sete imóveis do Atacadão (R$ 297,1 milhões), quatro lojas do Grupo Mateus (R$ 379,9 milhões), 14 agências da Caixa Econômica Federal (R$ 140 milhões) e um galpão logístico multilocatário em Varginha/MG (R$ 285 milhões). Todos foram estruturados com cap rates superiores à média histórica do fundo, buscando elevar o retorno agregado.
Entre as operações, destacam-se as estratégias de sale and leaseback e built to suit com o Grupo Mateus, que oferecem previsibilidade de fluxo e prazos contratuais de longo prazo. No segmento logístico, o ativo de Varginha amplia a diversificação setorial e de locatários, adicionando exposição a regiões-chave. A taxa média das agências da Caixa ficou em 10,16% ao ano, com variação entre aproximadamente 8% e 15%, conforme perfil estratégico de cada imóvel. As palavras-chave secundárias incluem: Atacadão, Grupo Mateus, Caixa Econômica Federal, cap rate, sale and leaseback, built to suit e galpão logístico.
A gestão ressaltou a relevância social das agências da Caixa, que atendem FGTS, seguro-desemprego, benefícios sociais e programas habitacionais. A instituição possui rating AAA nas principais agências de risco (Fitch, Moody’s e S&P), o que fortalece o perfil de crédito do portfólio. As unidades estão localizadas em eixos estratégicos como São Paulo, Rio de Janeiro, Curitiba, Salvador, Niterói, São Gonçalo, São João de Meriti e Jundiaí.
Como guidance, o TRXF11 manteve a faixa de distribuição entre R$ 0,90 e R$ 0,93 por cota até dezembro de 2025. O pagamento de dezembro ocorre no dia 12 para investidores posicionados em 28 de novembro. Em novembro, o volume médio diário negociado foi de R$ 9,03 milhões e o resultado operacional somou R$ 27,3 milhões, sustentando o ritmo de alocação e a estabilidade de rendimentos.
