O fundo imobiliário RBVA11 registrou alta de mais de 30% no resultado distribuível de maio, totalizando R$ 17,127 milhões, com base em resultado imobiliário de R$ 19,403 milhões e despesas totais de R$ 2,669 milhões. Em termos unitários, o resultado foi de R$ 0,11 por cota e a distribuição de R$ 0,09 por cota, em linha com o guidance do semestre.
Com a cota a R$ 9,63 no fechamento de maio, os rendimentos do RBVA11 corresponderam a um dividend yield (retorno em dividendos) de 0,93% no mês, ou aproximadamente 11,2% no acumulado de 12 meses. O desempenho refletiu locações de longo prazo, aquisições relevantes e recebimentos de acordos e indenizações.
Principais pontos:
- Resultado distribuível: R$ 17,127 milhões (+30% vs. abril)
- Resultado imobiliário: R$ 19,403 milhões; despesas: R$ 2,669 milhões
- Resultado por cota: R$ 0,11; distribuição: R$ 0,09 (dentro do guidance)
- Dividend yield: 0,93% no mês; 11,2% em 12 meses, com a cota a R$ 9,63
- Duas locações de 20 anos com a rede Ultra (UGPA3) para Paulista 436 e Duque de Caxias, em São Paulo
- Exposição ao segmento de bem-estar passou a 5,1% da carteira
- Aquisições: Flagship Portobello Gabriel por R$ 81 milhões; Pátio Maria Antônia, Estácio (YDUQ3) e PBKIDS por R$ 111,6 milhões
- Acordos e indenizações somaram R$ 6,25 milhões no mês
Movimentações operacionais do RBVA11 em maio
O fundo firmou dois contratos de locação atípicos, ambos com prazo de 20 anos, com a rede Ultra (UGPA3) para os imóveis Paulista 436 e Duque de Caxias, em São Paulo. Foi a primeira vez que o veículo alugou dois ativos de forma simultânea para o mesmo inquilino. A operação elevou a exposição ao segmento de bem-estar para 5,1% do portfólio.
Na sequência, foram concluídas aquisições. O Flagship Portobello Gabriel, com 1.771,28 m² de área construída, foi comprado por R$ 81 milhões. O ativo está locado à Portobello (PTBL3) em contrato built-to-suit atípico por 20 anos, com reajuste anual pelo IPCA e cap rate estimado de 8,0% ao ano. Cap rate é a taxa de capitalização, calculada pela relação entre o aluguel anual e o preço do imóvel.
Em paralelo, o FII adquiriu três imóveis — Pátio Maria Antônia, Estácio (marca do grupo Yduqs, YDUQ3) e PBKIDS — por R$ 111,6 milhões no total, a cap rate estimado de 11,0% ao ano. Os contratos são de longo prazo e os ativos ficam em pontos estratégicos de São Paulo e do Rio de Janeiro. O imóvel da Estácio adiciona exposição ao setor educacional, também por meio de contrato atípico e de longo prazo.
Os recebimentos extraordinários impactaram positivamente o caixa. A soma de acordos e indenizações foi de R$ 6,25 milhões no mês. O destaque foi o pagamento do Santander (SANB11) pela desocupação do imóvel de Santo André, no total de R$ 3,39 milhões, sendo R$ 644,7 mil de multa e R$ 2,75 milhões de indenização inicial. Também ingressaram R$ 1,514 milhão pelo imóvel Mutinga, R$ 986,1 mil pelo Italianos e R$ 354,1 mil de multa referente ao imóvel Santos. Há ainda R$ 2,75 milhões previstos para julho de 2026, referente à parcela remanescente da indenização de Santo André.
Com essas movimentações, o portfólio alcançou cerca de R$ 414 milhões, o equivalente a 21,4% do patrimônio líquido do fundo, segundo o relatório de resultados.
Composição e indexadores da carteira do RBVA11
A carteira consolidada ficou distribuída em imóvel varejo (54,5%), imóvel educacional (23,2%), imóvel varejo triple A (21,4%), shoppings (0,5%) e FIIs (0,3%). No total, são 74 imóveis de varejo e varejo triple A, suportados por 70 contratos de locação. A base de inquilinos é concentrada em alguns operadores: a Caixa responde por 19 locações, o Pão de Açúcar (PCAR3) por 8, o Santander (SANB11) por 6 e a Cogna (COGN3) por outras 6.
Há 12 imóveis vagos e posições estratégicas em shoppings, detidas por meio dos FIIs Legatus (LASC11) e Pátio Higienópolis (SHPH11). A receita contratada do portfólio é majoritariamente indexada ao IPCA, que corrige 70,2% dos contratos, enquanto 29,8% seguem o IGP-M. Por geografia, a exposição se concentra no Sudeste (88,1%), seguido por Nordeste (6,7%), Centro-Oeste (4,2%) e Sul (0,9%).
Em maio, a distribuição de R$ 0,09 por cota permaneceu dentro do guidance traçado para o semestre, enquanto o resultado por cota foi de R$ 0,11. A evolução mensal do resultado distribuível, somada às novas locações atípicas e às aquisições com contratos de longo prazo, sustentou o crescimento dos fluxos operacionais. O comportamento do yield no mês refletiu a combinação entre a distribuição, o patamar de preços da cota e o avanço das receitas recorrentes e extraordinárias.
O fundo encerrou o mês com maior diversificação setorial, incluindo varejo de alto padrão, educação e bem-estar, e com reforço de receitas indexadas ao IPCA. A presença regional segue concentrada no Sudeste, com contratos de longo prazo e previsibilidade de reajustes, dentro da estratégia declarada no relatório.
