O mercado brasileiro de galpões logísticos exibe contrastes marcantes entre estados, com São Paulo liderando em escala e desempenho. O estado concentra 17 milhões de m² em estoque, número cinco vezes superior ao do Rio de Janeiro, que totaliza 3 milhões de m², segundo a Newmark. Essa diferença estrutural condiciona estratégias de ocupação, precificação e desenvolvimento, reforçando a centralidade paulista na malha de distribuição nacional.
Em São Paulo, a demanda segue firme e disseminada entre varejo, e-commerce e 3PLs. A absorção anual alcançou 1,4 milhão de m², consolidando expansão da ocupação de galpões logísticos ao longo de 2025. A absorção bruta somou 1,43 milhão de m², cerca de 10% acima de 2024, estabelecendo novo recorde na série histórica. A taxa de vacância ficou em 8,1%, com leve incremento, enquanto os preços de locação avançaram 6%, refletindo a persistência da procura.
No Rio de Janeiro, o ciclo é de ajuste. O mercado encerrou 2025 com absorção líquida negativa de 11 mil m², evidenciando devoluções acima das novas ocupações. A vacância subiu para 11,2%, colocando o estado entre os mercados logísticos com maior disponibilidade de áreas na região. Sem pressão de demanda, os preços pedidos permaneceram estáveis, reforçando postura mais cautelosa de locatários e proprietários.
Principais indicadores revelam essa assimetria: São Paulo sustenta absorção positiva robusta e valorização de aluguéis; o Rio lida com enfraquecimento da demanda e maior ociosidade. Essa dinâmica impacta prazos de comercialização, incentivos e localização dos investimentos, com preferência por eixos consolidados e especificações técnicas de padrão A.
Disparidade regional de galpões logísticos
No ranking latino-americano, São Paulo figura entre os maiores mercados por estoque, superando diversos polos regionais. Já o Rio apresenta uma das taxas de vacância mais elevadas do levantamento, acima de Bogotá, Santiago e Buenos Aires. A leitura conjunta de ocupação, absorção líquida e preços continua sendo o termômetro principal do setor.
Em síntese, a combinação de escala, liquidez e absorção sustenta a vantagem de São Paulo. O Rio de Janeiro, por sua vez, encara reprecificação e readequação, com foco em reduzir vacância e recuperar tração de demanda em galpões logísticos.
