O fundo imobiliário BRCO11 obteve aprovação dos cotistas para adquirir dois ativos logísticos por R$ 462,7 milhões, com desconto de 13,5% ante os laudos da Cushman & Wakefield. Os imóveis ficam em Simões Filho (BA) e Campinas (SP), compondo um pacote que inclui terrenos para expansão futura em Viracopos. A operação passou por AGE devido a partes relacionadas, já que os ativos pertencem a outros fundos da Bresco.
A proposta prevê pagamento em duas parcelas iguais: metade em dinheiro e metade em cotas do BRCO11 ao valor patrimonial. Parte do desembolso em dinheiro será financiada por CRIs com garantia firme, reduzindo o impacto imediato no caixa e preservando a alavancagem dentro de parâmetros prudenciais. A gestora ressalta potencial de ganho de capital via gestão ativa.
A projeção indica incremento de 4,5% ao ano no resultado recorrente do fundo nos próximos três anos. Além disso, a distribuição de rendimentos deve crescer 2,8% ao ano pelos próximos cinco anos, com TIR estimada entre 26,8% e 35,9% no horizonte de três anos. Esses níveis partem de cap rate de 11,5% com base na receita esperada em 12 meses.
BRCO11: detalhes dos ativos negociados
O Bresco Simões Filho possui ABL de 26,5 mil m² em terreno de 65,8 mil m², 100% ocupado, com prazo médio remanescente de 2,3 anos. Já o Bresco Viracopos tem terreno de 441,6 mil m² e ABL de 87,1 mil m², 88,7% ocupado, com 19 locatários e prazo médio de 4,5 anos. O pacote inclui terrenos para expansão em Viracopos, precificados em R$ 66,9 milhões, com pagamento ajustável conforme condições a verificar em até cinco anos.
A AGE aprovou a transação com quórum representando 27,77% das cotas, conforme ata do administrador. A estrutura busca capturar sinergias operacionais e fortalecer a presença do BRCO11 em praças logísticas estratégicas do país, com contratos estabilizados e potencial de redução de vacância.
Antes da operação, o fundo registrava patrimônio líquido de R$ 1,868 bilhão em outubro, equivalente a R$ 117,47 por cota, portfólio de 12 propriedades e ABL total de 472 mil m², com vacância física de 7,7%. A aquisição tende a ampliar o portfólio, diluir custos e sustentar a geração de caixa futura.
Em síntese, a compra com desconto, o cap rate de dois dígitos e a combinação de pagamento em caixa e cotas reforçam a atratividade do BRCO11, alinhando crescimento de rendimentos, potencial de valorização patrimonial e disciplina financeira.
