O fundo imobiliário BNFS11 convocou assembleia geral extraordinária para deliberar a venda de um imóvel comercial em Sapucaia do Sul por R$ 1,166 milhão, cerca de 30% abaixo do último laudo. A administração avalia que o desconto é compatível com as condições de mercado de um ativo vago e com menor liquidez, buscando destravar valor e reduzir custos recorrentes ao fundo.
Segundo o documento, a avaliação mais recente, elaborada pela BR Case Consulting, apontou preço de R$ 1,68 milhão. A diferença entre o valor proposto e o laudo decorre do cenário de demanda restrita para imóveis desocupados e da necessidade de ajustes de preço para viabilizar a transação. Para a gestora, a referência técnica não assegura negociação naquele patamar.
O imóvel está desocupado desde 14 de fevereiro de 2025 e apresenta deterioração por tempo de uso, desgaste estrutural e impactos do excesso de chuvas. Embora o fundo tenha realizado melhorias de recuperação no endereço da Avenida João Pereira de Vargas, em Sapucaia do Sul, as propostas recebidas ficaram aquém do avaliado. Em mercados regionais, a menor liquidez pressiona preços e prazos.
Tentativas anteriores envolveram consultor imobiliário, consultorias especializadas e corretores locais. Mesmo com essas frentes comerciais, as ofertas se mantiveram abaixo do laudo independente. A administração sustenta que o desconto proposto espelha as condições efetivas de mercado e busca reduzir vacância, despesas de manutenção e tributos inerentes a ativos desocupados em fundos imobiliários.
Pagamento e condições da operação foram detalhados aos cotistas. A proposta prevê R$ 500 mil à vista e o saldo em 12 parcelas mensais de R$ 50 mil. A comissão de corretagem, de R$ 66 mil, será integralmente paga pelo comprador, sem custos adicionais ao fundo. A projeção indica retorno aproximado de 10,05% ao ano, considerando a permanência do ativo na carteira e o fluxo da alienação.
O documento reforça que os laudos de valor patrimonial funcionam como baliza técnica, não como preço de fechamento. Além da alienação em pauta, o BNFS11 pedirá autorização para vender outros ativos vagos sem novas assembleias, desde que munidos de laudos independentes, ampliando a flexibilidade de gestão e o giro do portfólio.
