O mercado de galpões logísticos de alto padrão encerrou 2025 com desempenho sólido e um equilíbrio mais restrito entre oferta e demanda. A absorção líquida forte, a queda da vacância e os aluguéis em patamares recordes consolidaram um cenário favorável, especialmente no Estado de São Paulo, segundo a Análise Setorial de Galpões – 4T25 do BTG Pactual.
No acumulado do ano, a demanda permaneceu aquecida, com cerca de 1,5 milhão de m² de absorção líquida. Esse volume, somado à disciplina na entrega de novos projetos, contribuiu para a redução consistente da vacância, que fechou 2025 em 7,8% no mercado paulista de galpões de alto padrão.
A melhora dos indicadores reflete a preferência por ativos bem localizados e com especificações construtivas superiores. Esse perfil de produto, cada vez mais demandado por operadores logísticos e varejistas, sustentou negociações mais firmes e menor necessidade de concessões comerciais em novas locações.
- A absorção líquida de 1,5 milhão de m² confirma mercado em expansão
- Vacância de 7,8% sinaliza ambiente mais competitivo por espaços
- Menor disponibilidade imediata sustenta alta dos preços
Aluguéis de galpões logísticos atingem patamar recorde
Os preços pedidos avançaram de forma consistente ao longo de 2025 e encerraram o ano em R$ 32,1/m²/mês no Estado de São Paulo, um novo recorde da série histórica. O movimento resulta da procura contínua por espaços qualificados e da oferta enxuta em regiões estratégicas.
Contratos com revisões periódicas e reajustes indexados tendem a sustentar o fôlego dos preços em 2026. Embora o desempenho dependa das condições específicas de cada contrato, o ambiente atual favorece proprietários em negociações e renovações.
Oferta e demanda equilibradas
Apesar do volume relevante de entregas em 2025, grande parte chegou ao mercado pré-locada, frequentemente em modelos built-to-suit. Essa estratégia mitigou pressões sobre a vacância e preservou o equilíbrio entre oferta e demanda.
Para 2026, a expectativa é de continuidade: novos lançamentos devem ser compensados por pré-locações e projetos sob medida, reduzindo a volatilidade operacional no curto prazo.
Implicações para fundos de galpões
Os fundos imobiliários expostos a galpões logísticos iniciam 2026 em um ambiente mais previsível. Vacância baixa, preços resilientes e oferta disciplinada sustentam a renda e reduzem a necessidade de expansão acelerada de portfólios.
No mercado secundário, porém, o comportamento das cotas seguirá sensível a juros e percepção de risco sistêmico, independentemente dos fundamentos setoriais.
Galpões iniciam 2026 com base sólida
O segmento de galpões logísticos entra em 2026 apoiado em indicadores mais robustos que nos anos anteriores. Embora não haja projeções formais, os dados apontam cenário construtivo e mantêm o interesse por FIIs do setor. Com fundamentos consistentes, o curto prazo favorece análises de portfólios que possam capturar esse ciclo positivo.
