O fundo imobiliário TRXF11 confirmou a conclusão de três aquisições que somam mais de R$ 580 milhões, reforçando sua estratégia de crescimento com recursos da 12ª emissão de cotas. Parte relevante dos pagamentos foi efetuada por meio da entrega de novas cotas aos vendedores, mantendo disciplina de alocação e preservação de caixa. As operações contemplam participação no Shopping São Luís (MA), cinco imóveis comerciais antes pertencentes ao VIUR11 e 70% do Global Medical Center em construção na capital paulista.
Nos shoppings, o TRXF11 adquiriu 17% do Shopping São Luís por R$ 85,4 milhões, quase integralmente pagos em cotas. O ativo reúne cerca de 230 lojas, cinemas e quiosques em ABL de 55.312,91 m², com ocupação de 93,94%. O retorno mensal estimado para a participação é próximo de R$ 570 mil, refletindo cap rate anual de 8%. O terreno do empreendimento totaliza 149,7 mil m², o que sustenta potencial de longo prazo.
Em ativos comerciais urbanos, o fundo comprou cinco imóveis distribuídos em Porto Alegre, Canoas, Campinas, São Luís e Rio de Janeiro por R$ 269,2 milhões, sendo R$ 157,6 milhões em cotas e R$ 111,6 milhões em CRIs assumidos. A ABL conjunta é de 83.329,12 m², com 100% de ocupação. Os inquilinos incluem Cogna, Ânima, Grande Center, Dasa e Americanas, com contratos majoritariamente de longo prazo e prazo médio de 7,7 anos, garantindo previsibilidade de receitas. O cap rate da transação é de 8,9%.
No segmento de saúde, o fundo avançou ao adquirir 70% do Global Medical Center, projeto built to suit no Parque Global (SP), com 9.185,27 m² de ABL e entrega prevista para julho de 2027. O imóvel está integralmente locado ao Hospital Israelita Albert Einstein, focado em consultórios e serviços médicos. O custo total é de R$ 226,3 milhões, com R$ 98 milhões pagos em cotas e R$ 30 milhões em dinheiro; o saldo seguirá o cronograma de obras até abril de 2027.
Com essas compras, o TRXF11 passa a deter 117 imóveis em 61 cidades de 17 estados, somando 1.274.712 m² de ABL. A expansão amplia a diversificação geográfica e setorial e eleva o patrimônio líquido projetado para R$ 4,93 bilhões após a conclusão das transações.
O conjunto de movimentos indica foco em qualidade de inquilinos, contratos de longo prazo e geração de renda com cap rates entre 8% e 8,9%, alinhados à tese de valor do fundo. Ao combinar pagamento em cotas, assunção de CRIs e desembolsos escalonados, o FII preserva flexibilidade financeira e cria gatilhos de renda incremental. Assim, o TRXF11 consolida posição entre os FIIs de maior escala no país, com pipeline visível e governança de capital ajustada ao ciclo.
TRXF11 compra cinco galpões e 14 agências; cap rate de 11,9%
O fundo imobiliário TRXF11 anunciou a aquisição de cinco imóveis logísticos com ABL total de 107,1 mil m², em operação estruturada via compra de 90% das cotas do HIRE11, fundo fechado que detém os ativos. A transação, firmada com a Hire Gestora de Recursos, reforça a exposição do portfólio ao segmento logístico, com cap rate estimado de 11,90% nos primeiros 12 meses, acima da média atual do fundo. Segundo a gestora, a operação deve aprimorar a geração de renda recorrente e a resiliência do portfólio.
Quatro propriedades estão na região metropolitana de São Paulo — uma na capital, duas em Guarulhos e uma em Cabreúva — e a quinta fica no Rio de Janeiro, dentro do Aeroporto Internacional Tom Jobim (Galeão). As expansões aprovadas para Cabreúva e Galeão podem elevar o retorno projetado, ampliando a eficiência operacional dos ativos e a ocupação de longo prazo do portfólio.
O valor total da transação soma R$ 402.831.000,00, com pagamento em três etapas: R$ 180.961.223,56 em cotas da 12ª oferta em andamento; R$ 53.460.065,88 em dinheiro na conclusão; e R$ 115.157.350,00 em até 12 meses, pagos em dinheiro ou cotas de futura emissão. Essa estrutura preserva a alavancagem e permite acelerar a consolidação de ativos estratégicos.
“A aquisição aumenta a diversificação do fundo, reduz riscos setoriais e fortalece a consistência de retorno no longo prazo”, afirma Gabriel Barbosa, sócio da TRX Investimentos, gestora do TRXF11. A tese se apoia em contratos com inquilinos de perfil corporativo, localização logística relevante e potencial de expansão controlada.
Recentemente, o fundo concluiu a compra de 14 agências bancárias em capitais brasileiras, 13 delas ocupadas pela Caixa e uma no Shopping Rio Sul, compartilhada com o Santander. Os imóveis pertenciam à Funcef e foram adquiridos por R$ 140 milhões, pagos via recibos da 12ª emissão — mecanismo que transforma o antigo proprietário em cotista após a conversão.
Além disso, o TRXF11 adquiriu 100% do Shopping ViaBrasil Pampulha e 50% do ViaShopping Barreiro, em Belo Horizonte, por R$ 257,7 milhões, majoritariamente em novas cotas. Com outras compras em andamento, o fundo caminha para um portfólio híbrido de 110 imóveis e ABL superior a 1,2 milhão de m².
A projeção indica patrimônio líquido de R$ 4,6 bilhões e dividendos entre R$ 0,90 e R$ 0,93 por cota até o fim de 2024. A estratégia de pagar com cotas equilibra crescimento e preservação da base, reduzindo diluição e reforçando a capacidade de investimentos do TRXF11.
