O fundo imobiliário VRTM11 reportou desempenho robusto em outubro, com resultado contábil de R$ 4,18 milhões e dividend yield mensal de 1,29%. Considerando o “gross up” de 15%, o rendimento equivaleu a 119% do CDI, evidenciando retorno acima do benchmark de renda fixa. A estratégia ativa da gestão, combinando aquisições, recompras e ajuste de portfólio, sustentou a geração de caixa e a consistência distributiva.
Ao longo do mês, o fundo concluiu aquisições relevantes e avançou em obras programadas. Entre os destaques, estão a compra de seis unidades na planta do Habitat Libertà (GO), por R$ 4,2 milhões, e liberações previstas em nove obras, somando cerca de R$ 4,7 milhões. Houve ainda a recompra de uma unidade do “Gibran Saraiva Rezende”, por R$ 638 mil, e a alienação de R$ 0,2 milhão em cotas de FIIs, encerrando posições em OULG11 e VISC11.
No projeto Alpha Houses I, em Barueri (SP), três unidades seguem em processo de escrituração. Quando levadas ao mercado, podem gerar ganho estimado entre R$ 150 mil e R$ 200 mil por unidade, adicionando retorno potencial ao portfólio. A gestão ressalta que esses imóveis diretos oferecem um “kicker” adicional ao resultado operacional.
A estratégia de desinvestimento em fundos imobiliários prosseguiu, com vendas em OULG11 (logística) e VISC11 (shopping centers), que geraram ganho de capital. No acumulado de 2024, a redução de exposição em FIIs alcança R$ 57 milhões, com realocação preferencial para operações estruturadas e CRIs. As decisões reforçam a disciplina de alocação e a busca por eficiência de risco-retorno.
Foco em CRIs e inflação favorecendo indexados ao IPCA
A concentração em CRIs é o foco central para 2025, mantendo hoje uma carteira diversificada entre imóveis diretos, FIIs e CRIs, com apenas 5% do patrimônio em caixa. O VRTM11 terminou outubro cotado a R$ 6,97 por cota, negociando a 0,75x o valor patrimonial, um desconto considerado atrativo frente aos ativos. Caso todas as unidades passíveis de recompra fossem retomadas, o impacto estimado seria de R$ 0,09 por cota.
O fundo distribuiu R$ 0,09 por cota referentes a setembro e mantém reserva de R$ 0,021 por cota para sustentar rendimentos futuros. Com R$ 16 milhões em caixa, possui liquidez para novas alocações e obrigações. A inflação positiva (IPCA de 0,48% em setembro) tende a beneficiar os CRIs indexados, muitos com defasagem de 60 a 90 dias, o que deve melhorar gradualmente a rentabilidade do portfólio do fundo imobiliário.
