O fundo imobiliário VISC11 encerrou o 2º trimestre de 2026 (2T26) com duas frentes simultâneas: assinou um Memorando de Entendimento (MoU) para a potencial venda de participações em nove shopping centers por cerca de R$ 573 milhões e ampliou sua posição no Midway Mall, em Natal (RN), de 0,95% para 12,43%. As operações foram detalhadas pela gestão em julho e podem alterar a composição e a eficiência do portfólio ao longo dos próximos trimestres.
Segundo a gestora, o preço proposto pelos nove ativos está aproximadamente 10% acima dos respectivos laudos de avaliação. Caso a transação seja concluída, o fundo estima receber R$ 346 milhões em caixa líquido e registrar um potencial ganho de capital de R$ 1,21 por cota. Em paralelo, a ampliação no Midway decorre da conversão de crédito de CRI e de reorganização societária.
Principais pontos:
- MoU para venda de participações em 9 shoppings por ~R$ 573 milhões, 10% acima dos laudos
- Potencial ingresso de ~R$ 346 milhões em caixa líquido e ganho de capital de ~R$ 1,21/cota
- Ativos à venda respondem por ~11% do NOI do portfólio atual
- Estrutura do comprador: novo FII com 80% cotas seniores e 20% subordinadas; parcela subordinada integralmente do VISC11; retorno-alvo de 17% a.a.
- Conclusão condicionada à captação mínima, constituição do veículo e demais condições do MoU
- Participação no Midway Mall elevada de 0,95% para 12,43%
- Obrigações futuras de R$ 99,8 milhões, em 4 parcelas anuais de ~R$ 25 milhões (dez/2026 a dez/2029), corrigidas pelo IPCA
- Operação: NOI Caixa do Midway cresceu 13% no 1S26 vs. 1S25
- Portfólio: NOI Caixa/m² +5,2% no 2T26; vendas/m² +8,9%
- Taxa de ocupação recuou 1,2 p.p. vs. dezembro e 0,6 p.p. vs. junho/2025
- Distribuição média 12 meses em R$ 0,83/cota; último rendimento em R$ 0,84/cota
- Resultado acumulado não distribuído de R$ 0,89/cota; total de R$ 1,23/cota ao somar montante do Shopping Paralela FII
- Guidance de rendimentos entre R$ 0,84 e R$ 0,90/cota até dezembro de 2026
- Desde o IPO (out/2017): retorno total de 117,6%, equivalente a 164% do IFIX; rentabilidade líquida de 116,8%, 122% do CDI líquido
Venda do VISC11 e estrutura da operação
O MoU prevê a alienação de participações em nove shoppings por preço cerca de 10% acima dos laudos, com potencial de gerar R$ 346 milhões de caixa líquido ao fundo e aproximadamente R$ 1,21 por cota de ganho de capital líquido. Os ativos envolvidos representam cerca de 11% do NOI do portfólio atual, indicador que reflete o resultado operacional dos imóveis antes de despesas financeiras e impostos.
A estrutura contempla um novo fundo comprador com 80% de cotas seniores e 20% de cotas subordinadas. A classe subordinada será integralmente detida pelo fundo, com retorno-alvo de 17% ao ano. A partir do quarto ano, essa classe poderá receber eventual excedente após o pagamento devido à classe sênior, conforme as regras de prioridade.
A conclusão depende de condições precedentes, como a captação mínima do fundo comprador, a constituição do veículo e o cumprimento dos termos do MoU. O portfólio final e o valor efetivo poderão variar de acordo com o montante captado.
Midway Mall: ampliação de participação e impactos no VISC11
Em paralelo à potencial venda, o fundo elevou sua participação no Midway Mall de 0,95% para 12,43%. A ampliação decorreu da conversão da posição credora em um CRI originalmente tomado pela SPE compradora, somada a uma reorganização societária do ativo.
Para atingir a nova fatia, o fundo assumiu R$ 99,8 milhões em obrigações futuras ao vendedor, divididas em quatro parcelas anuais de aproximadamente R$ 25 milhões, com vencimentos entre dezembro de 2026 e dezembro de 2029. Esses valores serão corrigidos pelo IPCA acumulado a partir do fechamento, realizado em 17 de dezembro de 2025.
No desempenho, o Midway reportou crescimento de 13% do NOI Caixa no primeiro semestre de 2026 frente ao mesmo período de 2025. A gestão avalia que a movimentação torna a carteira mais eficiente e tende a elevar métricas como NOI por metro quadrado, vendas por metro quadrado e taxa de ocupação ao longo do tempo.
Vendas e NOI no 2T26: evolução do VISC11
No consolidado do portfólio, o fundo registrou avanço de 5,2% no NOI Caixa por metro quadrado no 2T26, na comparação anual, considerando as participações atuais nos empreendimentos. Entre os dez principais shoppings, responsáveis por cerca de 65% do NOI, o crescimento foi de 4,4% no período.
As vendas tiveram desempenho mais forte. O portfólio apontou alta de 8,9% nas vendas por metro quadrado no trimestre. Nos dez principais ativos, o avanço foi de 10,8%, indicando aceleração maior nos empreendimentos que concentram a principal geração operacional.
A taxa de ocupação recuou 1,2 ponto percentual em relação a dezembro e 0,6 ponto percentual frente a junho de 2025. A gestão atribuiu o movimento à sazonalidade comum ao setor de shopping centers no primeiro semestre.
VISC11: reserva, rendimentos e guidance até 2026
Em julho, a distribuição média dos últimos 12 meses foi de R$ 0,83 por cota, enquanto a geração média de resultado atingiu R$ 0,82 por cota. O último pagamento informado foi de R$ 0,84 por cota, e o fundo mantinha R$ 0,89 por cota em resultado acumulado não distribuído. Somado aos R$ 10 milhões do Shopping Paralela FII, equivalentes a R$ 0,35 por cota, o total não distribuído chegava a R$ 1,23 por cota. Esses montantes sustentam a política de rendimentos no curto prazo.
A gestão reafirmou o guidance de distribuição entre R$ 0,84 e R$ 0,90 por cota até dezembro de 2026, com expectativa de manter a faixa ao longo do segundo semestre. Desde o IPO, realizado em outubro de 2017, o retorno total acumulado é de 117,6%, o que corresponde a 164% do IFIX no período. Na rentabilidade líquida, o fundo soma 116,8%, equivalente a 122% do CDI líquido.
