O fundo imobiliário PMLL11 concluiu, em 26 de junho de 2026, a aquisição de 13,328% da fração ideal do Shopping Curitiba, por R$ 56.955.038,24, mediante escritura pública. A transação foi feita ao lado de outros dois compradores, um deles empresa do Grupo Soifer, e não demandou desembolso direto de caixa. O pagamento foi compensado com crédito decorrente da obrigação da vendedora de subscrever e integralizar 485.633 cotas na sétima emissão do fundo.
Segundo a gestora, a compra, estimada em cap rate de cerca de 9,7% para os 12 meses subsequentes ao fechamento, integra a estratégia de alocação em participações de shoppings dominantes, com potencial de valorização, e amplia a diversificação geográfica e por perfil de consumo do portfólio. O ativo está localizado na região central de Curitiba, com 22,4 mil m² de ABL e foco nos públicos A e B.
- Fração adquirida: 13,328% do Shopping Curitiba
- Preço: R$ 56.955.038,24
- Data de fechamento: 26/06/2026 (escritura pública)
- Estrutura de pagamento: compensação com crédito por subscrição de 485.633 cotas (7ª emissão)
- Cap rate estimado: 9,7% (sobre NOI projetado dos 12 meses pós-fechamento)
- ABL do ativo: 22,4 mil m²; público-alvo A e B; região central de Curitiba
- Compradores: PMLL11 e outros dois investidores; um do Grupo Soifer
- Etapa anterior: instrumento de 04/05/2026 com valor estimado em R$ 54.087.509,00
- Ajuste de preço: por cap rate médio sobre NOI caixa dos 12 meses anteriores ao closing
- Condições precedentes: usuais, incluindo aprovação do CADE
Aquisição do PMLL11: preço, cap rate e estrutura
A operação partiu de um instrumento firmado em 4 de maio de 2026, no qual o preço pela mesma fração de 13,328% havia sido estimado em R$ 54.087.509,00. Naquele documento, as partes previram duas alternativas de pagamento: em moeda corrente ou por compensação com créditos de subscrição de novas cotas. No fechamento, a segunda opção foi adotada.
A diferença entre o valor inicialmente projetado e o preço efetivo decorre do mecanismo de ajuste acordado. O instrumento de maio previa a atualização do preço na data de conclusão para refletir um cap rate médio sobre o NOI caixa dos 12 meses anteriores ao closing. Cap rate é a taxa de capitalização, relação entre a renda operacional do imóvel e o preço de aquisição; já o NOI (resultado operacional líquido) corresponde à receita operacional após despesas, antes de juros e impostos.
No caso do PMLL11, a compra foi fechada com cap rate estimado em cerca de 9,7% sobre o NOI projetado para os 12 meses subsequentes ao closing. Essa métrica fornece referência de retorno operacional do ativo em relação ao valor investido, sem considerar endividamento ou impostos.
O pagamento foi integralmente compensado com crédito detido pelo fundo. A vendedora tinha a obrigação de subscrever e integralizar 485.633 cotas no âmbito da sétima emissão do PMLL11. A quitação ocorreu no ato da escritura, eliminando a necessidade de desembolso direto de caixa por parte do fundo.
A transação também esteve sujeita a condições precedentes usuais, como a aprovação pelo CADE, que é a autoridade brasileira responsável por analisar e aprovar atos de concentração e zelar pela concorrência. Com o cumprimento das condições, a compra foi formalizada em 26 de junho de 2026.
Estratégia do PMLL11 e características do ativo
A gestora do PMLL11 afirma que a entrada no Shopping Curitiba está alinhada à estratégia de alocar capital em participações de shoppings dominantes, com foco em ativos consolidados e potencial de valorização. Esse movimento busca ampliar a diversificação por geografia, perfil de consumo e administradoras, o que tende a reduzir a dependência de ativos individuais.
O Shopping Curitiba é um empreendimento tradicional e consolidado no centro de Curitiba, com 22,4 mil m² de ABL e vocação para os públicos A e B. Essas características são compatíveis com a tese do fundo de exposição a ativos com tráfego qualificado e gestão profissional, dentro de mercados relevantes.
Além do PMLL11, a operação contou com outros dois compradores, incluindo uma empresa do Grupo Soifer. A estrutura multicompradores é usual em frações ideais de empreendimentos de grande porte e pode contribuir para o compartilhamento de governança e investimentos futuros no ativo.
Com a conclusão da compra, o PMLL11 adiciona ao portfólio uma participação em shopping center dominante em capital de estado, com cap rate estimado de 9,7% no primeiro ano pós-fechamento, pagamento via compensação de créditos e sem impacto de caixa imediato. A gestora entende que essa combinação atende aos objetivos de retorno e diversificação estabelecidos para a carteira.
