O fundo imobiliário MAGM11 distribuiu R$ 0,12 por cota referente a maio, mantendo o mesmo patamar por nove meses consecutivos. O dividend yield ficou em 1,41% ao mês, calculado em base de equivalência tributária (gross-up) à renda fixa de longo prazo. O patrimônio líquido encerrou o mês em R$ 125,4 milhões.
O lucro caixa de maio somou R$ 1,8 milhão, o maior desde o início de 2026, apoiado por receitas de LCI e operações compromissadas, que passaram de R$ 128 mil em abril para R$ 594 mil em maio. No ano, o lucro caixa atinge R$ 7,1 milhões, enquanto os dividendos distribuídos somam R$ 6,8 milhões.
Principais destaques:
- R$ 0,12 por cota em maio, nona manutenção seguida do patamar.
- Dividend yield mensal de 1,41% (base gross-up).
- Patrimônio líquido de R$ 125,4 milhões ao fim de maio.
- Lucro caixa de R$ 1,8 milhão no mês; R$ 7,1 milhões no ano.
- Quatro novos investimentos no mês; venda de posições com ganho de capital.
- Crédito representa 69,5% do PL; caixa em 26,3%.
- Projeção da Selic terminal de 2026 ajustada para 14,00%; IPCA esperado em 4,50%.
Ao longo de maio, o fundo realizou quatro investimentos. O principal foi a entrada no FII Riviera Residencial (RRES11), com aporte de R$ 11 milhões. Também adquiriu um CRI lastreado em loteamento em Uberlândia (MG), no valor de R$ 5,2 milhões.
Além disso, efetuou dois aportes adicionais em CRIs já existentes na carteira, somando R$ 690 mil. Em paralelo, foram vendidas as posições nos FIIs KNCR11 e GGRC11, com registro de ganho de capital.
Com os movimentos do mês, a carteira passou a contar com 12 operações de crédito. Essas operações se concentram nos segmentos de incorporação residencial, loteamento e home equity. O portfólio também inclui cotas de dois FIIs listados e ações de cinco companhias do setor imobiliário.
A parcela de crédito representa 69,5% do patrimônio líquido do fundo, com distribuição balanceada entre ativos indexados ao IPCA (44%) e ao CDI (43,4%). O CDI é a taxa de referência do mercado interbancário e baliza parte relevante dos títulos de renda fixa.
A posição de caixa segue relevante, em 26,3% do patrimônio líquido. Esse nível reflete a 2ª emissão de cotas em andamento, no montante de R$ 21,5 milhões. A manutenção de caixa elevado cria margem para novas alocações conforme oportunidades e cronogramas de desembolso dos ativos-alvo.
Cenário de juros e inflação no radar do MAGM11
A gestora revisou sua projeção para a Selic terminal de 2026, de 13,50% para 14,00%. A justificativa considera a persistência das pressões inflacionárias e a resiliência da atividade econômica, o que pode sustentar níveis de juros mais altos por mais tempo.
Para a inflação, a expectativa é de IPCA encerrando o ano acima do teto da meta, em 4,50%. O IPCA é o índice oficial de inflação ao consumidor e influencia a remuneração de títulos indexados, além de balizar expectativas de política monetária.
No mês, o resultado operacional foi amparado por receitas financeiras mais robustas, principalmente de LCI e compromissadas. Essas linhas saltaram de R$ 128 mil em abril para R$ 594 mil em maio, contribuindo para o maior lucro caixa do ano.
Em base acumulada, o fundo reporta R$ 7,1 milhões de lucro caixa no ano e R$ 6,8 milhões em proventos distribuídos. A manutenção de R$ 0,12 por cota por nove meses indica regularidade na distribuição, alinhada à dinâmica de geração de caixa observada no período.
A composição de risco do portfólio combina crédito privado imobiliário com ativos indexados a inflação e CDI. Essa alocação busca diversificação de indexadores e de exposições setoriais, com foco em incorporação residencial, loteamento e home equity, além de participação em FIIs e ações do setor.
O fundo é gerido pela Mongeral Aegon, casa com mais de 180 anos de atuação e mais de R$ 18 bilhões em ativos sob gestão. A gestora acompanha as condições de mercado para concluir a 2ª emissão e prosseguir com a alocação do caixa, mantendo o acompanhamento das métricas de resultado e liquidez.
