O mercado de fundos imobiliários manteve trajetória positiva nos últimos meses, com o IFIX acumulando alta de 11,3% entre julho de 2025 e janeiro. Embora o Ibovespa tenha avançado 27,6% no mesmo período, a correlação entre os dois movimentos parece limitada, segundo analistas, que reforçam a natureza predominantemente doméstica dos FIIs. Esse descolamento ocorre porque o capital estrangeiro tende a priorizar ações, enquanto a dinâmica dos fundos listados é guiada por variáveis locais.
Entre os destaques do ano, o IFIX encerrou 2025 próximo de 3.820 pontos, com ganho estimado acima de 18%. Já o Ibovespa subiu 34%, seu melhor desempenho desde 2016, impulsionado pela rotação global para emergentes em meio às tensões geopolíticas. Ainda assim, apenas uma fração dos FIIs integra índices internacionais, o que limita o impacto direto dos fluxos globais.
Segundo Vitor Frango, da ARX, os fluxos recentes se concentraram em equity, elevando a correlação entre países da América Latina quando medida em dólar. No universo dos fundos imobiliários, porém, esse efeito é marginal. O arcabouço tributário voltado à pessoa física e a predominância de investidores locais tornam o segmento mais sensível a juros, inflação e fundamentos operacionais, e menos a entradas de curto prazo.
FII avançam com fundamentos locais
No recorte por segmentos, a performance foi heterogênea: lajes corporativas subiram 1,65% no mês, shoppings 1,36% e fundos de fundos 1,81%, enquanto os fundos logísticos avançaram 0,26%. O IFIX como um todo ganhou 1,25%, refletindo recomposição seletiva de preços conforme risco percebido e qualidade dos ativos.
Para Gerardo Teixeira, da Suno Asset, há alguma aproximação com REITs, mas investidores estrangeiros atuam sobretudo via ETFs e rebalanceamentos. O suporte principal vem do ambiente doméstico: fechamento das curvas de juros e melhora do mercado imobiliário real em 2025, com vacância historicamente baixa em galpões e recuperação gradual das lajes em São Paulo.
Nos últimos 90 dias, BRCR11, BPML11, URPR11, BTAL11, RECT11, VILG11, RCRB11 e SNFF11 figuraram entre as altas mais fortes, em parte por descontos relevantes e ganhos operacionais. Apesar do avanço, muitos fundos imobiliários já parecem mais bem precificados, embora ainda existam oportunidades com rendimento atrativo. A reprecificação segue atrelada à trajetória dos juros e à economia local, enquanto choques externos permanecem secundários.
