O fundo imobiliário CXAG11 atualizou, em 16 de setembro, as informações sobre a negociação da Agência São Lourenço e estimou obter lucro equivalente a aproximadamente R$ 0,60 por cota com a alienação do imóvel. A transação foi pactuada por R$ 4,752 milhões e segue condicionada à sua efetiva conclusão.
O comunicado é uma rerratificação do fato relevante originalmente divulgado em 8 de setembro. O objetivo foi detalhar os efeitos financeiros esperados da operação, sem alterar os termos e condições previamente informados.
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Principais pontos:
- Imóvel: Agência São Lourenço, negociada por R$ 4,752 milhões
- Laudo: avaliação com data-base de junho de 2026, em R$ 3,8 milhões (R$ 1,82 por cota)
- Preço: ágio de 25,1% sobre o laudo de avaliação
- Efeito por cota: aproximadamente R$ 2,27 por cota (principal + rendimentos)
- Lucro estimado: cerca de R$ 0,60 por cota, ante custo histórico de R$ 3,503 milhões
- Formalização: compromisso de compra e venda assinado; conclusão pendente
- Datas: fato relevante em 8 de setembro; rerratificação em 16 de setembro
A administração informou que o preço acordado supera o valor apontado no laudo de avaliação mais recente do imóvel, com data-base de junho de 2026. Na ocasião, o ativo foi avaliado em R$ 3,8 milhões, o que equivale a aproximadamente R$ 1,82 por cota.
O valor de venda representa um ágio de 25,1% sobre a avaliação. Ágio é a diferença positiva entre o preço de mercado e o valor de referência do ativo, refletindo uma venda acima do laudo.
Segundo o fundo, quando efetivada, a alienação corresponderá a cerca de R$ 2,27 por cota, considerando principal e rendimentos. Esse parâmetro oferece referência para o impacto agregado por cota da operação, ainda condicionada às etapas de conclusão previstas no compromisso firmado.
Efeitos financeiros e distribuição no CXAG11
Para estimar o resultado, a gestão tomou como base o custo histórico do imóvel, registrado em aproximadamente R$ 3,503 milhões. A diferença entre esse custo e o preço de venda negociado leva a um resultado de cerca de R$ 0,60 por cota, o que sintetiza o efeito líquido esperado da operação na ótica contábil do investimento no ativo.
O fundo comunicou que esse resultado será destinado aos cotistas após a conclusão da venda, em momento oportuno. Não há, portanto, indicação de data específica para distribuição dos recursos relacionados à transação.
A distribuição de rendimentos seguirá a regulamentação aplicável aos fundos imobiliários, segundo a qual os FIIs devem distribuir, no mínimo, 95% dos lucros apurados pelo regime de caixa. O regime de caixa considera entradas e saídas financeiras efetivamente realizadas, diferentemente do regime de competência, que contabiliza receitas e despesas quando incorridas. No comunicado, a gestão destacou que cumprirá a regra da distribuição mínima de 95% dos lucros de caixa apurados.
O fundo reiterou que as demais informações apresentadas no fato relevante de 8 de setembro permanecem válidas e inalteradas. A atualização publicada em 16 de setembro teve caráter explicativo, voltado a esclarecer o impacto financeiro esperado para os cotistas.
Laudo, ágio e métricas por cota no CXAG11
O laudo de avaliação, com data-base de junho de 2026, posicionou o imóvel em R$ 3,8 milhões. Frente ao preço de venda de R$ 4,752 milhões, observa-se ágio de 25,1%. Em termos por cota, a avaliação indicava cerca de R$ 1,82, enquanto a venda, quando efetivada, deve equivaler a aproximadamente R$ 2,27 por cota, considerando principal e rendimentos.
Do ponto de vista da originação, a formalização ocorreu por meio de um compromisso de compra e venda da Agência São Lourenço. Esse instrumento estabelece as condições para a transferência do ativo, sujeita ao cumprimento de obrigações previstas contratualmente até o fechamento.
A gestão destacou que, uma vez concluída a operação, haverá ganho tanto em relação ao custo histórico de aquisição do ativo quanto em comparação com o valor de avaliação mais recente. Esse ganho alimenta o resultado que pretende ser distribuído aos cotistas, observando-se os prazos e procedimentos habituais para eventos dessa natureza.
Por fim, o fundo reforçou que a rerratificação não altera termos previamente divulgados e visa apenas dar transparência às projeções de resultado por cota e aos parâmetros de comparação utilizados (custo, laudo e preço). A estimativa de aproximadamente R$ 0,60 de lucro por cota sumariza o impacto esperado da alienação no resultado do veículo quando a transação for concluída.
