O mercado de galpões logísticos de alto padrão em São Paulo encerrou 2025 com absorção líquida de 1,5 milhão de m², vacância controlada em 7,8% e avanço de 6% nos aluguéis no quarto trimestre, segundo análise setorial do BTG Pactual. A combinação de demanda firme e entregas com pré-locação sustentou a estabilidade dos indicadores, mesmo com forte volume de novos projetos concluídos no fim do ano.
A maior participação de pré-locações, especialmente no modelo built-to-suit, mitigou riscos de ociosidade e elevou a previsibilidade de ocupação. Esse movimento favoreceu um ciclo de entrega de estoques mais saudável, com impacto positivo na precificação e na velocidade de comercialização dos espaços.
No quarto trimestre, a absorção líquida somou 484 mil metros quadrados, contribuindo de forma decisiva para o resultado anual. As entregas entre outubro e dezembro totalizaram 543 mil m², em linha com a sazonalidade do setor, que concentra conclusões no fim do ano. Ainda assim, a vacância não se deteriorou, graças à comercialização antecipada de parte relevante do novo estoque.
A taxa de vacância do mercado de São Paulo recuou de 8,7% no primeiro trimestre para 7,8% no fechamento de 2025. No raio de até 30 km, as novas entregas superaram 330 mil m² e pressionaram a vacância para 10,4%, enquanto no raio de 60 km houve queda mais acentuada, de 6,4% para 5,5%, refletindo menor disponibilidade imediata e maior competição por ativos bem localizados.
Os aluguéis avançaram 6% no trimestre, encerrando o ano em R$ 32,1/m². Segundo o BTG Pactual, parte dos ativos devolvidos retornou ao mercado com patamares de preço superiores, reforçando a tendência de reprecificação. A absorção consistente e a qualidade dos empreendimentos permitiram manter política de reajustes, com foco em especificações técnicas e eficiência operacional.
O formato built-to-suit ganhou relevância no estoque futuro, reduzindo o risco de vacância na entrega e elevando a previsibilidade de ocupação dos novos empreendimentos. Ao alinhar projetos às necessidades de operadores logísticos e varejistas, desenvolvedores ampliam a liquidez e capturam valor em localizações estratégicas, consolidando um ciclo de expansão com fundamentos mais sólidos no mercado paulista de galpões logísticos.
