O fundo imobiliário BTLG11 assinou um memorando de entendimentos (MOU) não vinculante para a potencial aquisição de três ativos logísticos de padrão AAA, ocupados por Amazon e Mercado Livre. O valor indicativo da operação é de R$ 918,5 milhões, envolvendo aproximadamente 182.475 m² de ABL própria em empreendimentos localizados em São Paulo e na região metropolitana de Curitiba.
Dois imóveis ficam no Estado de São Paulo, um no raio de 30 quilômetros e outro no raio de 60 quilômetros da capital. O terceiro está na área metropolitana de Curitiba, no Paraná. Um ativo já está pronto, em operação e 100% locado; os outros dois estão em desenvolvimento no modelo de Built-to-Suit (BTS), com conclusão estimada para até seis meses após o fechamento da transação.
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- Operação indicativa de R$ 918,5 milhões por três ativos AAA
- ABL própria combinada de 182.475 m², locatários Amazon e Mercado Livre
- Localizações: dois imóveis em SP (raios 30 km e 60 km) e um na Grande Curitiba
- Um ativo pronto e locado; dois em BTS com entrega em até 6 meses após o closing
- Pagamento: 70% à vista (R$ 642,95 milhões) e 30% (R$ 275,55 milhões) corrigidos pelo IPCA + 6% a.a., em até 12 meses
- Remuneração de aportes em obras: IPCA + 11% a.a. até a conclusão
- Indicadores: cap rate estimado em ~9% e yield médio projetado de 12,6% nos próximos 24 meses
- MOU não vinculante; operação sujeita a due diligence, documentos definitivos e aprovações
BTLG11: condições de pagamento e indexadores
Caso a aquisição seja concluída nas condições atualmente previstas, 70% do preço será pago à vista, totalizando R$ 642,95 milhões. Os 30% remanescentes, equivalentes a R$ 275,55 milhões, serão corrigidos pelo IPCA acrescido de 6% ao ano e poderão ser quitados em até 12 meses.
O início da contagem desse prazo varia conforme o estágio de cada ativo. Nos imóveis em desenvolvimento, ele começa na data de entrega de cada empreendimento. Para o ativo já concluído, a referência é o fechamento da operação.
Os desembolsos feitos pelo fundo nos projetos ainda em construção terão atualização mensal pelo IPCA somado a 11% ao ano até a conclusão das obras. Essa remuneração se aplica ao período de desenvolvimento, refletindo o custo de capital do aporte antes de o ativo começar a gerar renda locatícia.
O MOU também prevê mecanismos de mitigação de risco de desenvolvimento. Segundo o documento, tais dispositivos visam reduzir a exposição do fundo a eventuais atrasos, variações de custo ou descasamentos de cronograma nos dois ativos em BTS.
A aquisição permanece sujeita a condições precedentes usuais. Entre elas estão a conclusão satisfatória das diligências, a negociação e assinatura dos contratos definitivos e as aprovações internas e regulatórias cabíveis.
BTLG11: projeções de cap rate e yield
Considerando os parâmetros apresentados, a potencial aquisição tem cap rate estimado em aproximadamente 9%. O cap rate é um indicador que relaciona a renda operacional anual do imóvel com seu valor de aquisição.
Para os 24 meses subsequentes ao fechamento, o yield médio projetado é de cerca de 12,6%. O yield reflete o retorno anual esperado ao cotista com base na renda distribuível do portfólio.
Essas estimativas consideram as condições atuais da negociação e o cronograma de entrega dos ativos em desenvolvimento. Como o MOU é não vinculante, os termos, prazos e valores poderão ser ajustados até a formalização definitiva.
O preço indicativo de R$ 918,5 milhões pode sofrer alterações caso as diligências identifiquem necessidades de ajustes. A efetivação da compra dos três ativos logísticos continuará condicionada à verificação dessas premissas, bem como à formalização contratual e às aprovações aplicáveis.
Enquanto uma das propriedades já opera com ocupação integral, os dois projetos em BTS têm conclusão prevista para até seis meses após o closing. Esse escalonamento de entregas influencia tanto o início do prazo de pagamento da parcela corrigida quanto o ingresso dos novos aluguéis no resultado do fundo.
Com inquilinos de e-commerce e padrão construtivo AAA, os ativos se inserem nos principais eixos logísticos do Sudeste e do Sul. A estrutura de pagamento atrelada ao IPCA busca preservar o valor real dos compromissos, enquanto a remuneração dos aportes durante a obra compensa o período pré-operacional.
Em síntese, a operação em avaliação apresenta parâmetros financeiros definidos, prazos de execução claros e salvaguardas para o período de desenvolvimento. A conclusão, porém, depende do cumprimento das condições precedentes e pode resultar em ajustes nos termos inicialmente indicados.
