O fundo imobiliário SNCI11 reportou resultado de R$ 3,14 milhões em junho de 2026 e manteve, em julho, a distribuição de R$ 1,00 por cota, dentro do guidance para o 3º trimestre (R$ 1,00 a R$ 1,10 por cota). Com a cota a R$ 85,35 no fechamento de julho, o rendimento implicou dividend yield anualizado de 14,06% e relação P/VP de 0,91. A gestão comunicou a manutenção da distribuição de R$ 1,00 também para agosto, priorizando previsibilidade de proventos.
No acumulado após o pagamento, o fundo encerrou o período com resultado de R$ 0,10 por cota. Nos 12 meses até o 2º trimestre, a rentabilidade ajustada foi de 13,73%, acima do retorno de 11,12% do IFIX e de 11,58% da média de fundos comparáveis. Apesar do desempenho, a gestão segue monitorando quatro créditos em tratamento especial: CRI AIZ, CRI Vanguarda, CRI RDR e CRI Solar Junior.
- Resultado de junho: R$ 3,14 milhões
- Distribuição: R$ 1,00/cota em julho e agosto; guidance do 3º tri entre R$ 1,00 e R$ 1,10
- Cotação (jul): R$ 85,35; DY anualizado de 14,06%; P/VP de 0,91
- Rentabilidade ajustada (12m até 2º tri): 13,73% vs 11,12% do IFIX e 11,58% dos pares
- Caixa: R$ 35,77 milhões (9,04% do PL); alavancagem líquida negativa de 6,25% do PL
- Créditos em tratamento especial: CRI AIZ, CRI Vanguarda, CRI RDR e CRI Solar Junior
- Operações em julho: recompras de CRIs (R$ 27,64 mi); aquisições em LocPay II e Arpoador; vendas de GFSA3 e SNME11; compras pontuais em ARRI11 e VCRI11
- Pipeline: LocPay Sênior (até R$ 2 mi), CRI para aquisição de terreno (até R$ 9 mi, IPCA + 12,68% a.a. + equity kicker), e CRI para término de obras em Vila Velha (até R$ 10 mi, CDI + 6% a.a.)
SNCI11 mantém caixa elevado e alavancagem líquida negativa
O spread de crédito consolidado da carteira fechou julho em 3,66%, abaixo do pico de 5,4% observado no 2º semestre de 2025. A administração classifica o nível atual como saudável, refletindo o equilíbrio de risco-retorno nos papéis lastreados em operações imobiliárias.
A estrutura de capital permaneceu conservadora. O fundo terminou julho com R$ 35,77 milhões em caixa, equivalentes a 9,04% do patrimônio líquido (PL). Além disso, havia R$ 24,73 milhões em operações compromissadas ativas, o que resultou em alavancagem líquida negativa de 6,25% do PL — posição de credor líquido. Compromissadas são aplicações de curto prazo com recompra acordada, utilizadas para gestão de liquidez.
A gestão informou que parte dessas compromissadas deve ser desmontada ao longo de agosto, à medida que surjam novas oportunidades de alocação. O objetivo é otimizar o uso de caixa sem comprometer a previsibilidade de proventos e mantendo o perfil de risco sob controle.
Em julho, o fundo executou R$ 27,64 milhões em recompras de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), incluindo operações Mitre 2025, GF6 e Opy Health. Fez novas alocações de R$ 2,10 milhões no CRI LocPay II, a CDI + 5,50% ao ano, e de R$ 1,03 milhão no CRI Arpoador, a CDI + 4,50% ao ano. A taxa CDI é a referência do custo do dinheiro no mercado interbancário.
Do lado das alienações, houve vendas de R$ 7,02 milhões em GFSA3 e de R$ 3,48 milhões em SNME11. A carteira também recebeu pequenas compras de cotas de FIIs ARRI11 e VCRI11, em linha com a estratégia tática de ajustar exposição setorial e de risco de crédito.
Gestão do SNCI11 prevê novas alocações em CRIs nos próximos meses
O pipeline segue ativo. Para agosto, a gestão avalia alocar até R$ 2 milhões no CRI LocPay Sênior, com taxa esperada de CDI + 5,50% ao ano. Em paralelo, está em fase final de estruturação um investimento de até R$ 9 milhões em um CRI voltado à aquisição de terreno para incorporação, com remuneração de IPCA + 12,68% ao ano, acrescida de equity kicker — mecanismo que dá participação adicional nos ganhos do projeto.
Para setembro, a avaliação contempla um aporte de até R$ 10 milhões em CRI destinado ao término de obras de uma incorporadora em Vila Velha (ES), com taxa prevista de CDI + 6% ao ano. Também estão no radar potenciais aportes para conclusão das obras das operações Bit Barueri e MZM, conforme cronogramas e covenants de cada estrutura.
Mesmo com as oportunidades de alocação, a gestão mantém foco nos créditos em tratamento especial. Ao fim de julho, esses ativos somavam 3,15% do PL, após as novações concluídas na recuperação do CRI RDR. Em situações desse tipo, a administradora acompanha de perto garantias, renegociações e eventuais execuções, buscando mitigar perdas e preservar o fluxo de resultados.
A manutenção do patamar de distribuição mensal em R$ 1,00 por cota, ao lado do caixa robusto e da alavancagem líquida negativa, indica disciplina na gestão de liquidez. Com o preço a mercado em R$ 85,35 e o P/VP de 0,91 no fim de julho, os indicadores seguem monitorados pelo gestor, que também enfatiza a seletividade nas novas alocações em crédito imobiliário.
