O FII BTHF11 (BTHF11) concluiu, em 4 de agosto de 2026, a aquisição de 76% do imóvel onde opera o Shopping Pátio Cianê, em Sorocaba, no interior de São Paulo. O negócio foi fechado por R$ 220,4 milhões, com pagamento em três parcelas e início imediato do recebimento da receita de locação proporcional à participação adquirida.
O empreendimento fica na Avenida Doutor Afonso Vergueiro, no Centro, e conta com 19.520 m² de área bruta locável (ABL) própria. Segundo a gestora, a renda do ativo deve adicionar cerca de R$ 0,01 por cota. As projeções indicam um dividend yield estimado de 42,1% para os primeiros 24 meses, com cap rate anual esperado de 10,2% considerando o NOI após a quitação da última parcela.
- Aquisição de 76% do imóvel do Shopping Pátio Cianê por R$ 220,4 milhões
- Localização: Av. Dr. Afonso Vergueiro, Centro de Sorocaba; ABL própria de 19.520 m²
- Direito à receita de locação proporcional à participação a partir da assinatura
- Projeção de aproximadamente R$ 0,01 por cota de renda mensal
- Estimativa de dividend yield de 42,1% nos primeiros 24 meses
- Cap rate anual projetado de 10,2% (base NOI pós-quitação)
- Pagamento em três parcelas: 35,5%, 20% e 44,5% do preço
- Assunção de dívida atrelada ao IPCA + 7,65% a.a., com vencimento em jan/2034
Aquisição do BTHF11: termos e valor
A transação define que o fundo deterá 76% de participação direta no imóvel em que funciona o Shopping Pátio Cianê, com base em um preço total de R$ 220,4 milhões. Desde a assinatura do instrumento de compra, o fundo passou a reconhecer a parcela de receita de locação correspondente à fração adquirida.
A gestora divulgou estimativas operacionais para o ativo. A renda adicional prevista é de cerca de R$ 0,01 por cota. Para os primeiros 24 meses, o fundo projeta um dividend yield de 42,1%. Dividend yield é a relação entre os proventos distribuídos e o preço da cota, e serve como referência de retorno de fluxo de caixa, sem garantir resultados futuros.
O cap rate anual da transação foi estimado em 10,2%, tomando como base o NOI (Resultado Operacional Líquido) projetado após a liquidação de todas as parcelas do preço. O cap rate é um indicador que relaciona o NOI de um ativo com o seu valor de aquisição, oferecendo um parâmetro de retorno operacional bruto do imóvel.
BTHF11: cronograma de pagamento e dívida
O pagamento foi estruturado em três etapas. A primeira parcela, quitada na data de conclusão do negócio, somou R$ 78,242 milhões, o que equivale a 35,5% do preço total. Dessa quantia, R$ 66.856.445,20 foram liquidados por meio da assunção, pelo fundo, do saldo devedor da dívida vinculada ao imóvel, na proporção dos 76% adquiridos. Os R$ 11.385.554,80 restantes foram pagos em moeda corrente nacional.
A obrigação assumida pelo fundo é corrigida pelo IPCA acrescido de 7,65% ao ano e tem vencimento em janeiro de 2034. Essa estrutura de dívida indexada ao IPCA implica atualização monetária do saldo, com custo real pré-definido.
A segunda parcela prevista no contrato é de R$ 44,08 milhões, o que corresponde a 20% do preço total. O pagamento deverá ocorrer em 12 meses, contados da assinatura, com atualização pelo IPCA até a data de liquidação.
A terceira e última parcela, no valor de R$ 98,078 milhões, representa 44,5% do montante da aquisição. O pagamento está programado para ocorrer em 24 meses, também com correção pela inflação medida pelo IPCA.
Com a estrutura definida, o fundo passa a capturar a geração de caixa do ativo desde o início, enquanto distribui o desembolso do investimento ao longo de dois anos. O NOI projetado após a quitação completa embasa as métricas divulgadas de cap rate e de dividend yield, que refletem o desempenho operacional esperado e o retorno de fluxo de caixa estimado no período indicado.
