O fundo imobiliário VGHF11 (ticker: VGHF11) reportou resultado de R$ 12,895 milhões em junho, alta de 17,2% frente aos R$ 10,998 milhões de maio. As receitas alcançaram R$ 14,514 milhões, ante despesas de R$ 1,619 milhão, o que sustentou a melhora do desempenho mensal.
A distribuição da competência foi de R$ 0,07 por cota, equivalente a uma rentabilidade líquida anualizada de 10,5% ou IPCA + 2,0% ao ano, calculada sobre a cota patrimonial do fim de maio. Em 12 meses, os rendimentos do VGHF11 somaram R$ 0,89 por cota, o que representa 10,9% ao ano líquidos, ou IPCA + 6,2% ao ano na mesma base.
- Resultado de junho: R$ 12,895 milhões (+17,2% m/m)
- Receitas: R$ 14,514 milhões; despesas: R$ 1,619 milhão
- Distribuição: R$ 0,07/cota (10,5% a.a. líquidos; IPCA + 2,0% a.a.)
- Em 12 meses: R$ 0,89/cota (10,9% a.a. líquidos; IPCA + 6,2% a.a.)
- Cota patrimonial: recuo de R$ 0,15 no mês
- IFIX: -1,21% em junho; pressão de marcação a mercado nos CRIs IPCA
- CRI Manhattan 161S: vencimento antecipado; 1,72% do PL
- CRIs Selina: seguem marcados a zero
- Carteiras: VALOR 52,7% e RENDA 47,3% dos ativos-alvo
- Ativos-alvo: 102,3% do PL; 133 papéis; R$ 1,385 bilhão investidos
- Compromissadas reversas: R$ 43,8 milhões a CDI + 0,84% a.a.
- Base de cotistas: 368.182; liquidez média diária: R$ 2,5 milhões
A cota patrimonial caiu R$ 0,15 no mês. A variação reflete a desvalorização da carteira de FIIs, em linha com a queda de 1,21% do IFIX, e a marcação a mercado negativa dos CRIs indexados ao IPCA. Esse efeito decorre da abertura das taxas das NTN-B (títulos públicos atrelados ao IPCA), que aumenta o desconto exigido pelos investidores e reduz, no curto prazo, o preço teórico dos títulos quando reprecificados a mercado.
Vencimento do CRI Manhattan e impactos nos rendimentos do VGHF11
Entre os ativos em monitoramento, a principal decisão envolveu o CRI Manhattan 161S, com peso de 1,72% do patrimônio líquido. Após negociações para dação em pagamento em ativos — operação em que o devedor entrega bens para quitar obrigações — consideradas improdutivas, a gestão decretou o vencimento antecipado do papel em meados de junho.
O vencimento antecipado permite iniciar a execução das garantias. Segundo a gestora, o valor das garantias supera o saldo devedor do CRI, o que mitiga o risco de perda. Por ora, não há previsão de provisão para perdas nesse investimento, dado o nível de cobertura indicado.
Os CRIs Selina permanecem marcados a zero na carteira, mantendo o conservadorismo na precificação do risco. Os demais ativos estão adimplentes. De acordo com a gestão, o portfólio segue saudável, amparado por monitoramento contínuo das operações, com foco em liquidez, garantias e fluxo de recebíveis.
A dinâmica de marcação a mercado também afetou os CRIs indexados ao IPCA. Quando as curvas de juros reais (NTN-B) abrem, os preços de mercado dos títulos tendem a cair, mesmo sem alteração no fluxo de pagamentos. Esse efeito contábil pode gerar volatilidade temporária no resultado e no valor patrimonial, mas não muda a adimplência dos emissores.
Movimentações de carteira e efeitos nos rendimentos do VGHF11
Na carteira de VALOR, não ocorreram movimentações relevantes em junho, apenas os impactos da reprecificação dos papéis. Esse bloco passou a representar 52,7% dos ativos-alvo, ante 52,9% em maio, refletindo a oscilação de preços no mês.
Na carteira de RENDA, o fundo vendeu integralmente a posição no CRI Tecnisa 397 e reforçou posições nos CRIs João Dias e Helbor 86E. Com isso, a participação desse bloco subiu para 47,3% dos ativos-alvo, frente a 47,1% no mês anterior. O objetivo dessa carteira é priorizar geração de caixa recorrente a partir de papéis com fluxo de juros e amortizações.
Ao fim de junho, o fundo detinha 102,3% do patrimônio líquido alocado em ativos-alvo, distribuídos em 133 papéis, com total investido de R$ 1,385 bilhão. A alocação acima de 100% do PL pode ocorrer devido a operações de alavancagem estruturadas e ao uso de operações compromissadas reversas.
Havia R$ 43,8 milhões — cerca de 3,2% do PL — em operações compromissadas reversas de CRIs, a um custo médio de CDI + 0,84% ao ano. Nessas operações, o fundo toma recursos tendo CRIs como garantia e aplica a liquidez obtida em instrumentos de caixa, otimizando a gestão tática de curto prazo.
A base de cotistas atingiu 368.182 investidores no encerramento de junho. A liquidez média diária das cotas no período foi de R$ 2,5 milhões, indicador relevante para a negociação secundária e para a formação de preço no mercado.
No agregado, o resultado de junho foi suportado pelo aumento das receitas e pela disciplina nas despesas. Já o recuo da cota patrimonial refletiu fatores de mercado, em linha com o comportamento do IFIX e das curvas de juros reais, além de eventos específicos como o vencimento antecipado do CRI Manhattan, que segue amparado por garantias superiores ao saldo devedor.
